Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Комментируемая статья нацелена на уменьшение количества коммунальных квартир. Она устанавливает приоритет права соседей по коммунальной квартире перед другими лицами на занятие освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Во вторую очередь право занять освободившуюся комнату предоставляется гражданам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. В указанных двух случаях с гражданами заключается договор социального найма на освободившееся жилое помещение.

Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в получении жилого помещения, но обеспечены жильем менее нормы предоставления жилого помещения на одного человека, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи.

Если в результате заселения освободившегося жилого помещения все комнаты в коммунальной квартире станут принадлежать одному лицу, то статус коммунальной с квартиры может быть снят по заявлению собственника.

Освободившимся не является жилое помещение, которое пустует в связи со смертью нанимателя, занимавшего это помещение. По закону или завещанию наследники имеют право на наследование этого помещения, если оно находилось в собственности гражданина.

Кроме того, временное отсутствие нанимателя и членов его семьи по каким бы то ни было основаниям не означает, что помещение освободилось. Например, срок лишения свободы или службы в армии нанимателя или собственника комнаты может составлять год и более. Соответственно, в течение всего этого периода комната не считается освободившейся.

В случае спора между двумя и более лицами, претендующими на занятие помещения, предпочтение отдается тому, кто в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий с учетом конкретных факторов.

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Комментарий к статье 60

Комментируемая статье является вступительной статьей гл. 8 ЖК РФ «Социальный наем жилого помещения».

Основанием заключения договора социального найма жилого помещения является решение о предоставлении жилья. Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным и возмездным.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения. От имени собственника стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Иные лица сторонами договора найма быть не могут.

Нанимателем по договору является гражданин РФ, состоявший на жилищном учете. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. Наниматель вправе вселить в договор других граждан в качестве членов своей семьи. Члены семьи, которые заселяются совместно с нанимателем, указываются в тексте договора с указанием фамилии, имени и отчества, а также родственной связи с нанимателем.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения, которые обычно отражаются в договоре социального найма, предусмотрены ст. 65 ЖК РФ. Существенными условиями договора социального найма жилого помещения являются, в частности:

– условия о том, что жилое помещение используется по назначению (см. комментарий к ст. 61 ЖК РФ);

– условия о порядке предоставления и об оплате коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 65, 153 ЖК РФ);

– условия о ремонте жилого помещения (см. комментарий к ст. 65 и 67 ЖК РФ);

– иные условия, предусмотренные существенными нормами ЖК РФ, другими законами, иными правовыми актами, а также условия, на включении которых в договор настаивает одна из сторон (см. ст. 432 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину на правах владения и пользования для проживания в нем.

Нормой статьи предусмотрена своя особенность: договор заключается без установления срока.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма