Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Общая закономерность действий по предоставлению жилья на условиях найма в любом случае неизменна. Она состоит в рассмотрении компетентным органом документов лица, нуждающегося в предоставлении жилья, принятии решения о предоставлении помещения на основе предоставленных гражданином или дополнительно запрошенных документов, а также в заключении договора социального найма и в фактическом заселении лица в предоставленное жилое помещение.

2. Закон отдельно выделяет категории лиц, которые имеют не просто право на получение жилья, а имеют внеочередное право, которое не зависит от того, в течение какого времени они состоят в качестве нуждающихся в предоставлении жилья.

3. Комментируемая статья устанавливает категории граждан, имеющих право получить жилое помещение вне очереди.

Во-первых, это граждане, жилье которых в установленном порядке признано непригодным для проживания, если оно не подлежит ни ремонту, ни реконструкции. При этом причина непригодности жилья значения не имеет. Жилье может стать непригодным для проживания вследствие стихийного бедствия или бесхозяйного содержания жилищного фонда.

Это подтверждается выводами, которые делает Конституционный Суд РФ в своем определении от 5 марта 2009 г. № 376-О-П «По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации». Суд указывает, что, «пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении. Решение же вопроса о признании конкретных лиц нуждающимися в жилье по причине утраты пригодного для проживания жилого помещения в результате пожара в соответствии с предусмотренными Жилищным кодексом Российской Федерации основаниями относится к компетенции правоприменительных органов, включая суды общей юрисдикции». Суды при этом должны принимать во внимание все юридически значимые фактические обстоятельства в совокупности, включая характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат и т. п.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (с изменениями), предусматривает основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В пункте 54 указанного Положения предусмотрено важное положение, что для инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеванием креслами-колясками, отдельные занимаемые ими жилые помещения (квартира, комната) могут быть признаны комиссией непригодными для проживания граждан и членов их семей. Таким образом, помещение признается непригодным не только в силу того, что не отвечает общеустановленным требованиям, но и может быть признано таковым в силу того, что не удовлетворяет требованиям программы индивидуальной реабилитации конкретного лица-инвалида. Однако во внеочередном порядке получить жилье такие инвалиды не смогут.

Законодателем особо подчеркивается, что вне очереди граждане могут получить жилье, только если жилье не может быть восстановлено в результате проведения капитального ремонта или реконструкции. Невозможность восстановления определяется специально созданной комиссией, в том числе с учетом мнения привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций. Обычно невозможность восстановления дома определяется исходя из общего процента износа.

В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, речь идет о многоквартирных домах любой формы собственности. Что касается индивидуальных жилых домов, то по общему правилу, установленному ст. 210 ГК РФ, собственник самостоятельно несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, т. е. проводит текущий и капитальный ремонт и поддерживает жилье в надлежащем состоянии. Однако собственник индивидуального жилого дома, ставшего непригодным в результате пожара, землетрясения или иных чрезвычайных обстоятельств, может быть обеспечен жильем, если в порядке ст. 95 ЖК РФ обратится с заявлением о предоставлении ему жилого помещения маневренного фонда.

Во-вторых, право получить жилье во внеочередном порядке имеют дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.