Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к статье 83

1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.

Договор может быть расторгнут по инициативе нанимателя, наймодателя или по соглашению сторон.

Жилищный кодекс исходит из того, что договор найма жилого помещения считается расторгнутым, если он прекращает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно (ч. 2 ст. 89 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма. Отказ от договора возможен, например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность

2. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя может производиться в четырех случаях, перечисленных в п. 4 статьи.

Суд имеет право при вынесении решения о расторжении договора найма жилого помещения по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (ч. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ). По смыслу приведенной нормы эта отсрочка дается нанимателю для подыскания другого жилья. На практике ходатайства об отсрочке исполнения решений о расторжении договоров жилищного найма заявляются редко.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Комментарий к статье 84

1. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, означает принудительное расторжение договора социального найма в судебном порядке, с применением всех правовых последствий такого расторжения. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, может иметь место только по инициативе наймодателя и только в судебном порядке.

Процедура такого выселения условно делится на ряд этапов:

– проведение действий по выявлению причины выселения (например, дом пришел в негодность в связи с износом и является аварийным);

– определение подходящего для нанимателя жилого помещения, куда он может быть выселен, если предоставление помещения для него предусмотрено;

– обращение компетентного жилищного органа в суд и вынесение по итогам судебного разбирательства решения о выселении;

– расторжение ранее заключенного договора социального найма и заключение нового договора (когда предоставляется иное помещение);

– фактическое выселение, а также переезд во вновь предоставленное жилое помещение (когда предоставляется иное помещение).

2. Можно выделить три разновидности выселения граждан:

– с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ);

– с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ);

– без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

Будет ли нанимателю предоставляться в случае его выселения жилое помещение взамен, а если будет, то какое именно – благоустроенное или неблагоустроенное, определяется причиной выселения.

Когда выселение обусловлено объективными обстоятельствами, не зависящими от воли и желания нанимателя, выселение производится с предоставлением благоустроенного жилого помещения (например, когда жилое помещение подлежит переводу в нежилое). Когда наниматель нарушает свою обязанность вносить плату по договору социального найма в течение длительного периода времени (6 месяцев), то он может быть выселен с предоставлением другого помещения, в том числе неблагоустроенного. Выселение без предоставления другого помещения возможно, когда наниматель допускает существенное нарушение условий договора социального найма (например, систематически нарушает права и законные интересы соседей, даже после предупреждения о возможности выселения и т. п.).

Можно сделать вывод, что в отдельных случаях выселение можно рассматривать как меру ответственности, в других случаях – как вынужденную меру, которая «компенсируется» предоставлением другого помещения. Но в любом случае выселение является нежелательным для нанимателей и является принудительной мерой государственно-правового воздействия.

Исходя из этого, даже если наниматель не имеет возражений против его выселения, судебный порядок должен быть соблюден, так как он гарантирует права нанимателей и членов его семьи, которые совместно с ним проживают в данном жилом помещении.