Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Комментарий к статье 81

1. Комментируемая статья раскрывает содержание права нанимателя по договору социального найма на замену жилого помещения. Право нанимателя требовать предоставления жилого помещения меньшей площади взамен занимаемого помещения перечисляется среди прочих прав нанимателя в п. 1 ст. 67 ЖК РФ.

Наниматель имеет право получить жилое помещение меньшей площади взамен занимаемого не во всех случаях.

Во-первых, основным условием реализации права на замену является превышение нормы предоставления площади в расчете на одного члена семьи.

Причины, которые могут заставить нанимателя прийти к решению о замене, могут быть различны. Это возможно в том случае, когда наниматель не имеет семьи и считает, что плата за пользование жилым помещением и коммунальные услуги является непосильной для него. Возможна ситуация, когда наниматель обращается с заявлением о замене помещения, действуя в интересах родственников или иных третьих лиц, которые после освобождения им занимаемого помещения будут иметь преимущественное право претендовать на освободившееся помещение.

Площадь жилого помещения, предоставляемого взамен, не может быть менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Во-вторых, замена допускается только в случае согласия всех членов семьи на переезд в меньшую квартиру. Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то за указанных лиц согласие должен дать соответственно опекун, попечитель или орган опеки и попечительства.

Отсутствие согласия хотя бы одного лица или его законного представителя, если лицо самостоятельно не может дать такое согласие, не позволяет нанимателю произвести замену жилья.

Свое согласие должны дать и временно отсутствующие граждане, имеющие право пользования помещением, вне зависимости от того, в течение какого срока они отсутствовали и будут продолжать отсутствовать (для лиц, осужденных к лишению свободы, вне зависимости от срока лишения свободы). Свое согласие такие граждане могут заверить в нотариальном порядке и направить по почте нанимателю или наймодателю.

Условие об обязательном согласии перечисленных лиц гарантирует их права и препятствует необоснованному ухудшению их жилищных условий.

В-третьих, реализовать свое право на замену наниматель может только путем подачи письменного заявления в адрес наймодателя. Специальная форма бланка такого заявления не утверждалась, поэтому заявление нанимателю следует составлять в произвольной форме.

К заявлению наниматель прикладывает документы, подтверждающие право на жилое помещение, а также согласие лиц, проживающих совместно с ним.

Лицо, не являющееся нанимателем по договору социального найма (стороной договора), не вправе подать такое заявление.

Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.

2. Предоставление нанимателю жилья при наличии всех необходимых условий является обязанностью, а не правом наймодателя.

Срок, в течение которого наймодатель должен провести работу по подбору подходящего помещения и документальному оформлению отношений найма с обратившимся нанимателем, составляет 3 месяца. Указанный срок исчисляется со дня подачи нанимателем заявления. Прежний договор социального найма расторгается, заключается новый договор на жилое помещение меньшей площади.

Однако на практике обязанность наймодателя произвести замену оказывается не подкрепленной нормой об ответственности наймодателя в случае бездействия после получения заявления или несоблюдения сроков замены жилого помещения. Нанимателю следует в подобных случаях обращаться в суд с заявлением о понуждении исполнить установленную комментируемой статьей обязанность.

3. Указанные в статье основания замены жилых помещений не являются исключительными. Иные основания замены могут дополнительно определяться федеральным и региональным законодательством. Это вполне актуально в условиях удорожания жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время на федеральном уровне иные нормы, помимо установленных п. 1 комментируемой статьи, не установлены. На уровне субъектов РФ принятие дополнительных норм является редкостью.