Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

В самом договоре срок его действия может указываться различными способами, например: «договор действует до 1 марта 2010 г.», или «срок действия договора – 1 год», или «договор заключен на неопределенный срок и может быть расторгнут по соглашению сторон». Согласно ч. 3 ст. 77 ЖК РФ договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год.

Если в договоре поднайма период его действия прямо не указан, то поднаниматель или наниматель жилья обязан предупредить другую сторону о расторжении договора за 3 месяца.

2. Частью 2 статьи предполагается возможность досрочного расторжения договора поднайма либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке при невыполнении поднанимателем условий договора.

Процедура расторжения договора поднайма по инициативе нанимателя на практике является достаточно длительной по времени. Прежде чем обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма, наниматель обязан направить предупреждение поднанимателю о нарушении им условий договора, после чего должен истечь период, необходимый для устранения нарушений. В случае удовлетворения иска поднаниматель и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья. Административный или иной внесудебный порядок выселения является недопустимым.

Статья 80. Временные жильцы

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий к статье 80

1. Из содержания комментируемой статьи можно сделать вывод о том, что временными жильцами считаются граждане, вселенные нанимателем жилого помещения и членами его семьи для временного безвозмездного проживания в жилом помещении.

Вселяемый не приравнивается по своему статусу к членам семьи нанимателя. Это означает, что он не вступает в жилищные правоотношения с наймодателем (собственником) помещения. Он не имеет самостоятельных прав и обязанностей, а соответственно, и не несет ответственности перед наймодателем. Зато факт вселения налагает дополнительные обязанности на нанимателя помещения по договору социального найма.

Во-первых, о вселении наниматель должен предварительно уведомить наймодателя. Ведь наймодатель вправе запретить проживание

временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной – менее нормы предоставления. Если наниматель не знает об учетной норме или о порядке ее подсчета исходя из количества проживающих в жилом помещении, наймодатель указывает на невозможность вселения со ссылкой на п. 1 комментируемой статьи.

Во-вторых, после вселения временного жильца обязанности по оплате коммунальных платежей и внесению платы за пользование жилым помещением, а также за проведение текущего ремонта жилья продолжает нести наниматель. Более того, он несет полную ответственность за использование жилья по назначению временным жильцом, за выполнение им санитарных, пожарных, экологических норм и правил и т. д.

Таким образом, жилищные правоотношения складываются по цепочке «наймодатель – наниматель – временный жилец», при этом наймодатель является своеобразным посредником и связующим звеном, без которого напрямую такие правоотношения невозможны. В отличие от временного жильца члены семьи нанимателя живут с нанимателем постоянно и обладают самостоятельным статусом.