Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Оплата обычно вносится наличными деньгами, но возможно и перечисление денежных средств на лицевой счет нанимателя, внесение части оплаты в неденежной форме (ценными бумагами и т. п.). Оплата обычно взимается на условиях предоплаты за текущий месяц. Часто при заключении договора поднайма наниматель просит внести оплату за первый и за последний месяц действия договора поднайма. Конкретный размер оплаты должен быть определен в договоре. Размер платы устанавливается в рублях или в условных денежных единицах с обязательным указанием порядка пересчета в рубли.

Плата за поднаем может включать в себя постоянную и переменную части. Иногда стороны договариваются о том, что, помимо твердо установленной платы за поднаем, поднаниматель обязан возмещать нанимателю стоимость платы за пользование коммунальными услугами (например, начисляемыми по счетчику или в ином порядке, который позволяет точно или приблизительно определить, какой объем коммунальных услуг за обусловленный период потребил поднаниматель). Возмещение стоимости коммунальных услуг может являться переменной частью платы за поднаем. Чаще всего переменная часть включает плату за пользование услугами электроснабжения и телефонной связью.

За просрочку внесения платы за поднаем помещения обычно предусматриваются пени.

Стороны договора поднайма решают указанные выше вопросы по своему усмотрению на основе взаимного согласия.

Невнесение оплаты является неисполнением поднанимателем условий заключенного договора поднайма и влечет расторжение такого договора (о расторжении договора поднайма см. ст. 79 ЖК РФ).

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

2. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

3. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

4. В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

5. Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

6. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Комментарий к статье 79

1. Любой договор поднайма является срочным договором. В статье исчерпывающим образом указаны случаи прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения. Прекращение договора отличается от расторжения тем, что вызвано объективными обстоятельствами, не зависящими от воли и желания сторон.

Прекращение договора поднайма жилого помещения возможно по причине истечения срока действия или в связи с прекращением договора социального найма.

Договор поднайма жилого помещения является сделкой, производной от основного договора – договора социального найма жилого помещения.

2. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Причины такого расторжения правового значения не имеют.