Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Поэтому после признания обмена недействительным стороны должны будут вернуться на прежнее место жительства, если реальный переезд по такой сделке на новое место жительства состоялся.

Исковое заявление в суд о признании сделки недействительной может подать лицо, права которого нарушены совершенным обменом, в том числе бывший наниматель жилого помещения, один из членов семьи, до совершения обмена проживавший совместно с нанимателем, орган опеки или попечительства или прокурор в интересах граждан, права которых нарушены в результате обмена. Ответчиком по такому иску будет как виновное лицо, которое в результате обмена необоснованно получило выгоду от совершенной сделки, своими действиями способствовало совершению незаконной сделки и т. п., а также иное лицо, которое виновным не является, но в результате обмена занимает помещение, где проживали граждане, права которых оказались нарушенными.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для переселения в ранее занимаемые жилые помещения. Такое переселение (т. е. возвращение сторон в первоначальное положение) является обязательным последствием признания обмена недействительным.

4. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне возникшие вследствие этого убытки (ст. 15 ГК РФ).

Виновным лицо может быть признано только в судебном порядке. Виновность является субъективным признаком и может иметь место в форме умысла или неосторожности. Суд, оценивая виновность или невиновность лица, должен принимать во внимание наличие причинной связи между действиями этого лица и причиненными убытками. Причинная связь должна быть объективной и предшествовать во времени следствию (причинению убытков).

Например, виновным может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена, представив не соответствующую действительности информацию о состоянии многоквартирного дома, квартира в котором передается по сделке, когда такое лицо скрыло документы о том, что конструктивные элементы здания являются фактически аварийными, а дом имеет трещину от фундамента до третьего этажа, на котором расположена переданная квартира. В данном случае суд при оценке виновности должен проверить, действительно ли документы намеренно были скрыты лицом от потерпевшего, какие действия он совершил, чтобы утаить информацию, отказался бы потерпевший от совершения обмена, если бы ему было известно о том, что дом имеет трещину в корпусе, а также производит оценку убытков.

Виновное лицо, в результате неправомерных действий которого обмен жилыми помещениями признан недействительным, обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена. Суд, оценивая степень виновности лица, может по своему усмотрению учесть смягчающие или отягчающие обстоятельства, увеличить или уменьшить по заявлению истца изначально заявленную им сумму убытков.

Убытками являются реальный ущерб и упущенная выгода. Реальным ущербом являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. К упущенной выгоде относятся неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ).

Убытки от виновных действий исчисляются в рублях, даже если в результате пострадала мебель, предметы интерьера и т. п., не имеющие конкретного денежного выражения. Потерпевшему лицу как убытки могут компенсироваться расходы, понесенные им в связи с переездом на новое место жительства, расходы на ремонт полученного по обмену жилья и т. п. В качестве упущенной выгоды можно рассматривать прибыль, которая могла бы быть получена лицом в результате сдачи части жилого помещения по договору поднайма, который был расторгнут в связи с переездом в новое жилое помещение.

Убытки в результате обмена могут быть причинены одному, двум или более лицам, участвующим в обмене. Соответственно, в рассмотрении судом иска в качестве истцов, ответчиков или третьих лиц участвуют все стороны сделки обмена.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.