Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

3. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

4. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

5. Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Комментарий к статье 74

Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма означает соблюдение формальной процедуры, которая в результате влечет переход прав и обязанностей по договору социального найма от одного нанимателя к другому и наоборот, т. е. взаимный обмен правами и обязанностями.

Условиями, необходимыми для фактического обмена жилыми помещениями, являются:

– предварительное согласие наймодателя каждого жилого помещения, которое участвует в обмене;

– согласование заключенного договора об обмене с наймодателем (наймодателями);

– заключение договора об обмене, который в числе прочего содержит согласие членов семьи каждого нанимателя и расторжение договоров социального найма по прежнему месту жительства нанимателей; одновременное заключение на новом месте жительства в течение 10 рабочих дней.

Договор обмена, как и договор социального найма, заключается в простой письменной форме и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. Договор обмена не предполагает уплаты каких-либо дополнительных компенсаций, вызванных возможной неравнозначностью обмениваемых жилых помещений, например более или менее престижным районом расположения.

Оригинал договора предоставляется наймодателю, т. е. в соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Наймодатель должен в течение 10 рабочих дней дать в письменной форме согласие или отказ на обмен жилых помещений.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Комментарий к статье 75

1. В соответствии с комментируемой статьей обмен жилого помещения, совершенный с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ, может быть признан недействительным.