Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

В отличие от ранее действовавшего законодательства (ст. 60 ЖК РСФСР) сроки такого отсутствия не устанавливаются. Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности частей 1 и 2 пункта 8 статьи 60 ЖК РСФСР указал на невозможность ограничения конституционного права граждан на жилище в связи с их временным отсутствием в жилом помещении, когда оно не связано со злоупотреблением ими своими жилищными правами или с невыполнением возложенных на них жилищных обязанностей. Иное бы нарушало конституционное право граждан на свободное передвижение, выбор места пребывания и жительства, которые не могут быть ограничены какими-либо сроками.

Причины временного отсутствия никоим образом не влияют на права и обязанности по договору социального найма. В частности, временное непроживание лица в жилом помещении, в том числе в связи с осуждением его к лишению свободы, не служит основанием для лишения права пользования жилым помещением. Лицо также может отсутствовать продолжительное время по причине службы в армии.

Временное отсутствие не влечет изменения полномочий, обусловленных договором социального найма.

Возможность нанимателя сохранять права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи содержится в абз. «в» п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315. Изменения прав или обязанностей в связи с временным отсутствием нанимателя и лиц, проживающих совместно с ним, временное отсутствие не влечет. В частности, сохраняют свое действие право нанимателя пользоваться помещением (хоть он временно и не реализует свое право) и обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако плата в случае временного выбытия одного из членов семьи нанимателя может быть уменьшена в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 155 ЖК РФ. При предоставлении документов, подтверждающих временное отсутствие гражданина, за весь период временного отсутствия осуществляется перерасчет платежей за отдельные виды коммунальных услуг, размер которых зависит от количества проживающих в жилом помещении (например, за горячую воду и т. п.).

Временное отсутствие не является уважительной причиной невнесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Соответственно, такое основание расторжения договора социального найма, как невнесение нанимателем платы в течение более 6 месяцев (см. подп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ), распространяется на временно отсутствующих граждан в полной мере. Пени за просрочку внесения оплаты также начисляются по общим правилам.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.