Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 72

1. Право обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, имеется у каждого нанимателя жилого помещения. Не подлежат обмену жилые помещения в домах специализированного жилого фонда.

Обмен следует отличать от договора мены, который регулируется только гражданским законодательством (ст. 567–571 ГК РФ). Мена возможна только между двумя собственниками помещений.

В договоре обмена жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, сторонами выступают наниматели. Результатом обмена является взаимная передача прав и обязанностей нанимателей согласно заключенным договорам социального найма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает при соблюдении важного условия – наличии согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Согласие должно быть выражено в письменной форме. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

Если в квартире проживают несовершеннолетние лица, то для обмена дополнительно необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства должны рассмотреть документы об обмене и предоставить в письменном виде свое согласие на обмен жилых помещений. Это необходимо в целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных, которые не способны самостоятельно обеспечить свои права.

2. Часть 2 комментируемой статьи регулирует важный вопрос обмена одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя. Принудительный обмен возможен в судебном порядке по инициативе нанимателя или же любого из членов его семьи, если соглашение об обмене не достигнуто.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

Комментарий к статье 73

1. Обмен жилыми помещениями не допускается в тех случаях, которые перечислены в ст. 73 ЖК РФ исчерпывающим образом. Какие-либо иные условия для запрета обмена жилых помещений органами государственной власти и местного самоуправления устанавливаться не могут.

Ранее действовавшие требования к обмену жилыми помещениями с 1 марта 2005 г. применению не подлежат.

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378.

Сделка, совершенная в нарушение указанных в статье условий, является ничтожной, т. е. недействительной с самого момента ее заключения. Признание сделки ничтожной возможно в судебном порядке с возвращением сторон в первоначальное состояние.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

1. Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

2. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.