Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Сделка, совершенная двумя и более сторонами по обмену жилых помещений, должна отвечать общим условиям и требованиям, которые предъявляются к любым сделкам. Во-первых, стороны четко и в надлежащей форме должны выразить свою волю на совершение обмена жилых помещений. Во-вторых, воля сторон должна быть выражена в надлежащей форме. Договор составляется в письменной форме в количестве экземпляров, соответствующих количеству сторон, подписывается сторонами или их уполномоченными представителями. Переход права на переданные в результате обмена помещения подлежит государственной регистрации в регистрирующем органе, которым в настоящее время является Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

2. В комментируемой статье фактически выделены два вида оснований признания обмена жилыми помещениями недействительным:

– нарушение сделкой требований, предусмотренных ЖК РФ;

– нарушение сделкой требований, установленных гражданским законодательством.

Анализ норм ЖК РФ показывает, что недействительным признается обмен, при котором:

– не соблюдены требования ст. 73 ЖК РФ, прямо и безоговорочно запрещающей обмен в случаях, когда к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке и т. п. (см. ст. 73 ЖК РФ);

– на момент совершения сделки отсутствует письменное согласие членов семьи на обмен жилого помещения, включая лиц, временно отсутствующих, несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных. За несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных согласие в письменном виде должны дать их законные представители;

– на момент совершения сделки в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, отсутствует согласие органов опеки и попечительства, если оно требуется согласно ч. 4 ст. 72 ЖК РФ.

При подготовке документов для совершения сделки наниматель помещения, где проживает ребенок, должен обратиться с заявлением в орган опеки и попечительства по месту своего жительства (и жительства ребенка) о даче согласия на сделку. К заявлению наниматель должен приложить пакет документов, подтверждающих право на занимаемое помещение, состав семьи, а также документы, дающие представление об условиях проживания несовершеннолетнего до совершения сделки и вероятных условиях проживания после совершения сделки обмена. При наличии обоих родителей заявление должно быть подано от имени обоих родителей ребенка.

Органы опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия в случае, если документы поданы не в полном объеме или если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Недействительными являются сделки по основаниям, перечисленным в ст. 166–181 ГК РФ, а именно:

– не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ);

– совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

– мнимые сделки, которые совершены лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 ГК РФ);

– притворные сделки, которые совершены с целью прикрыть другие сделки (ст. 170 ГК РФ);

– совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ);

– совершенные гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент их совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 176 ГК РФ);

– совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ);

– кабальные сделки, т. е. сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которые лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (ст. 179 ГК РФ).

3. По любому из перечисленных выше оснований обмен возможно признать недействительным не иначе как в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями может рассматриваться как оспоримая или как ничтожная сделка. Если речь идет об оспоримой сделке, то она признается недействительной, в то время как для ничтожной сделки применяются последствия ее недействительности. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166–181 ГК РФ.