Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Комментарий к статье 82

1. Статья 82 предусматривает возможность изменения договора социального найма в двух предусмотренных нормой статьи случаях. Представляется, что эти два случая изменения договора, указанные в статье, являются наиболее вероятными и распространенными на практике.

Во-первых, изменение договора происходит при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью.

Потребовать заключения договора социального найма на все занимаемые жилые помещения вправе любой из граждан, проживающих в одной квартире. Безусловно, в данном случае речь идет о коммунальной квартире, где соседями могут быть две, три и более семей, занимающих отдельные комнаты. Например, если мужчина и его внук занимали в квартире одну комнату, а женщина была нанимательницей другой отдельной комнаты в этой же квартире, то после вступления в брак и «объединения» в одну семью указанные лица вправе изменить договор социального найма.

Выражение желания заключить единый договора социального найма реализуется в подаче гражданином соответствующего заявления в жилищный орган (наймодателю). Заявление подается в простой письменной форме от имени и за подписью гражданина. Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Чаще всего изменение договора социального найма является более удобным для членов одной семьи, проживающих вместе. Изменение договора означает, что жилые помещения, которые ранее являлись самостоятельными предметами отдельных договоров, в новой редакции договора будут выступать как единый предмет.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи. Такая ситуация складывается в основном в силу объективных обстоятельств: чаще всего в случае смерти или отъезда нанимателя, реже – когда наниматель отказывается исполнять свои обязанности по договору найма или вступившим в законную силу решением суда признан ограниченно дееспособным или недееспособным.

2. Претендовать на «роль» ответственного нанимателя по договору социального найма вправе только дееспособный член семьи.

При этом должно выполняться единое условие – согласие всех членов семьи и наймодателя на замену нанимателя по договору. Свое согласие в письменной форме должны дать все остальные лица, проживающие в жилом помещении, включая несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц в лице их законных представителей, опекунов, попечителей последних.

Кроме того, договор социального найма может быть изменен в следующих случаях, предусмотренных нормами других статей ЖК РФ:

– в случае выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ);

– в случае вселения других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК РФ);

– в случае переустройства или перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ);

– в случае получения освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59 ЖК РФ).

Новый договор социального найма заключается в общеустановленном порядке, предусмотренном ст. 60–63 ЖК РФ.

Возможность требовать раздела жилого помещения предоставлена только гражданам, проживающим в доме жилищного кооператива (ст. 127 ЖК РФ).

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;