Нарративная экономика. Новая наука о влиянии вирусных историй на экономические события

В отличие от нарратива о событиях во Флориде, центральной темой которого была земля, инвестиции в строительство домов исторически рассматривались как вложение средств в возведение сооружений, которые постепенно теряют в своей цене из-за воздействия погодных условий и эксплуатации, которые требуют регулярного ремонта, морально устаревают и в конечном счете разрушаются. Исходя из этого, мы можем понять, почему сама земля без каких-либо строений на ней казалась наиболее привлекательной инвестицией, по крайней мере, в период бума во Флориде.

Традиционно считалось, что затраты на строительство составляют большую часть от стоимости нового дома (6). И действительно, ранее бытовало мнение о том, что стоимость жилья в значительной степени определяют не затраты на его строительство. В исследовании Национального бюро экономических исследований 1956 года были отмечены некоторые краткосрочные колебания цен на жилье в США в период с 1890 по 1934 год, связанные с изменением затрат на строительство. Но вывод был сделан следующий:

«Что касается долгосрочных ценовых изменений, индекс стоимости строительства почти равен индексу цен с поправкой на амортизацию… Для целей долгосрочного анализа погрешность, связанная с использованием индекса затрат, приближенного к ценовому индексу, не может быть большой» (7).

Поскольку в своем анализе специалисты Национального бюро экономических исследований включали в индекс цен лишь расходы на оплату труда и материалы, но не стоимость земли, инвестиции в строительство домов они рассматривали лишь как вложения в создание конструкций, которые со временем обесцениваются, разрушаются и морально устаревают. При таком нарративе вероятность возникновения пузырей на рынке недвижимости была невелика.

Влияние новостей, цифр и нарративов

Газетчики в конце концов обнаружили, что читателям интересны истории о ценах на жилье в плотно заселенных крупных городах, где цену жилья в большей степени определяет цена на землю, поскольку она там стоит гораздо дороже. Вероятно, после того как эти истории получили широкую огласку, люди решили, что стоимость их недвижимости, расположенной в отдалении от центральных районов таких городов, также должна увеличиваться в соответствии с этой тенденцией.

Росту популярности упомянутых выше историй способствовало также появление ценовых индексов для оценки существующих объектов недвижимости. По данным ресурса ProQuest News & Newspapers, впервые о средней цене существующих объектов недвижимости речь зашла в статье, опубликованной в Associated Press в 1957 году. Ее автор ссылался на данные отчета подкомитета Сената США по жилищным вопросам, в котором был сделан вывод о том, что семьи с низким уровнем дохода оказались вытесненными с рынка недвижимости отчасти из-за того, что выросла цена на землю (8). В 1974 году в газетах начали публиковать данные о средней цене существующих объектов недвижимости – их предоставляла Национальная ассоциация риелторов. Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера (сегодня именуемый также S&P CoreLogic), разработанный Карлом Кейсом и мной, начали публиковать в 1991 году.

Благодаря этим индексам сообщения об изменениях цен на недвижимость стали более конкретными.

До появления методов статистического анализа цен на жилье подготовка публикаций о спекуляциях на этом рынке представляла для СМИ определенную сложность. До 1930-х годов, когда внимание общественности привлекли ценовые индексы ценных бумаг, аналитики новостных изданий в своих публикациях могли приводить цифры, иллюстрирующие значительные колебания на фондовом рынке, обычно указывая однодневные изменения стоимости нескольких основных акций, котировки которых в дни значительных колебаний, как правило, изменялись схожим образом. Однако регулярно писать новостные статьи об изменениях цен на жилье несколько сложнее. Дом практически никогда не перепродается в течение одного дня. Продажа дома, как правило, осуществляется на протяжении более длительного временного отрезка и растягивается на годы, а иногда и на десятилетия. Поэтому даже изменения средней цены на жилье от месяца к месяцу не представляли большого интереса для авторов новостных статей, поскольку эти изменения могут быть весьма неустойчивыми, когда продаются дома разного типа. Данные о повторных продажах, которые мы с Карлом Кейсом начали публиковать в 1991 году, ознаменовали начало новой эпохи, в которой определить ежемесячные колебания совокупных цен на жилье можно было даже для сильно различающихся категорий домов. Вслед за появлением индексов на Чикагской товарной бирже сформировался рынок фьючерсных контрактов на дома для одной семьи, на котором можно было отслеживать ежедневные ценовые изменения. Однако после мирового финансового кризиса 2007–2009 годов активность на этом рынке практически сошла на нет.