Нарративная экономика. Новая наука о влиянии вирусных историй на экономические события

На протяжении большей части человеческой истории популярные нарративы пропагандировали спекуляции на земельном рынке (речь шла либо о сельхозугодьях, либо о пустующих участках земли в процветающих или развивающихся городах), но не в сфере жилой недвижимости. В США нарратив о земельных спекуляциях, отражающий глубокую заинтересованность общественности, возник в 1840-е годы:

«Его отец оставил ему прекрасную ферму без обременений, но спекуляция становилась все популярнее, люди делали состояния буквально в мгновение ока. И Д. решил, что “сумеет справиться с новым занятием так же хорошо, как и со старым”. Поэтому он продал ферму и приобрел дикие земли в прериях и угловые земельные участки в городах с картинки, и начал мечтать о богатствах, достойных “золотой Индии”. Однако эта деятельность оказалась для него непривычной, и внезапно все стало приходить в упадок. Разве кто-то мог подумать о том, что придется возделывать земли или довольствоваться сотней акров земли, когда тысячи акров буквально лежали на дороге и ждали своих обитателей или владельцев? Д. был не из тех, кто мог бы справиться с этим, и действовал он в меру своих возможностей. В конце концов земельный пузырь лопнул, все эти красивые города с картинок оказались всего лишь болотом, а фермы в прериях, как выяснилось, хотя и могли стать источником несметных богатств, ничего не стоили, если не потрудиться для того, чтобы они начали приносить доход» (2).

Здесь мы видим в действии нарратив о глупом спекулянте, который покупает землю на болоте, даже не увидев ее прежде воочию, – нарратив, который получил вторую жизнь в период земельного бума 1920-х годов во Флориде, только там была настоящая топь, а не болотистая почва.

Земельный бум 1920-х годов во Флориде

До второй половины ХХ века, судя по всему, мало кто рассматривал дома на одну семью в качестве спекулятивной инвестиции. По запросу «цены на жилье» (home price) в ProQuest News & Newspapers за предшествующий период видно, что это понятие практически не упоминалось в спекулятивном контексте. Собственно говоря, на протяжении прошлых веков фразу «home price» использовали в другом значении. Например, в словосочетании «домашняя (т. е. внутренняя) цена на пшеницу», что означало цену на пшеницу на внутреннем рынке страны в отличие от ее цены на внешних рынках. Фраза «home price» в ее современном значении появлялась, как правило, в историях о богачах, которые тратили много денег на покупку статусной недвижимости, не задумывались о том, что дом может подняться в цене. К примеру, автор статьи, опубликованной в 1889 году в газете St. Louis Post-Dispatch, с восхищением писал:

«Сенатор Сойер, на протяжении пяти лет проживавший в доме, в котором жил Джефферсон Дэвис, когда бывал в Вашингтоне, решил отказаться от аренды и построил великолепный особняк из коричневого камня в двух шагах от Дюпон-Серкл. Он стоит по меньшей мере 80 тысяч долларов США, и миллионы Сойера позволят поддерживать его в идеальном состоянии. Дома вокруг него столь же прекрасны» (3).

Стоимость дома, таким образом, рассматривается как нечто неизменное, и нет даже мысли о том, что сенатор, возможно, инвестировал в спекулятивный актив.

Результаты поиска в ProQuest News & Newspapers по запросу «цена за акр» демонстрируют совсем иную картину. Пика своей популярности фраза достигла к началу ХХ века, когда ее использовали в контексте историй о сельхозугодьях как спекулятивных инвестициях. В период земельного бума 1920-х годов во Флориде появилось много популярных фраз, однако словосочетание «цены на жилье» в газетных статьях тогда практически не фигурировало. На протяжении этого широко обсуждавшегося бума соответствующий нарратив делал акцент на том, что распространение автомобилей сделало Флориду более доступной для жителей севера страны, которые желали найти себе дом на зиму. Неудивительно, что красивые по слухам участки на юге, которые так быстро распродавались, на деле оказались просто пустыми участками, на которых гипотетически можно было построить дома. К 1926 году земельный бум во Флориде перерос в масштабный скандал, о котором газеты трубили по всей стране. Печатались истории о том, как агенты продают северянам, никогда в жизни не видевшим городской застройки рядом со своими уединенными домами, целину – неосвоенную землю, разделенную на участки размером с дом. Из-за всех этих историй продажи незастроенных участков получили дурную славу.

Во все времена стоимость земли составляла лишь малую часть от общей стоимости дома. По оценке, выполненной Моррисом А. Дэвисом и Джонатоном Хиткотом, в период 1976–2006 годов стоимость земли составляла в среднем 36 % от общей стоимости дома (4). Данные о том, какую долю от общей стоимости дома составляла земля в более давние периоды, нам сегодня недоступны, за исключением данных о начисленных налогах на имущество. Однако с учетом того, что тогда население США было преимущественно сельским, эта доля, вероятно, была еще меньше (5).