Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

4 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. - М., 2006. - С. 143-

145.

26

незаконность возведения - это критерий отнесения недвижимости к самовольным

постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости.

Наоборот, вопрос о самовольной постройке может возникнуть лишь после

того, как будет решено, относится объект к недвижимости или нет. Использование

данной концепции на практике приводит к смешению функций органов

государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания

объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно

входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления

без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием.

Использование критериев законности создания объектов при технической

инвентаризации приводит к нарушениям прав владельцев объектов, если

существуют сомнения в правомерности их действий по созданию этих объектов.

Будучи лишены возможности получения технической документации на

возведенные ими объекты недвижимости, они фактически лишаются возможности,

как доказывать в регистрирующем органе и суде законность своих действий по

возведению объекта, так и предпринимать действия по легализации постройки в

соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Нужно отметить, что указанные последствия реализации данной концепции не

являются плодом теоретизирования и фантазий. Занимаясь вопросами

установления прав на объекты недвижимости практически, автор должен

констатировать, что рассматриваемая концепция давно находит применение в

деятельности органов технического и кадастрового учета. Схематично эта

концепция выглядит следующим образом: если объект возведен на отведенном для

целей создания недвижимости с получением необходимых разрешений и имеет

разрешение на ввод в эксплуатацию, то это объект недвижимости, который может

быть учтен в качестве такового; если же какой либо из указанных элементов

отсутствует, то признавать объект недвижимостью нельзя. Последовательное

применение этой концепции с необходимостью приводит к выводу о том, что

построенная с соблюдением всех правил собачья будка будет признана объектом

27

недвижимости, а построенное без соблюдения указанных условий многоэтажное

здание объектом недвижимости не будет признано.

Но может быть рассматриваемый подход, хотя и находится в противоречии с

действующим гражданским законодательством, является перспективным

направлением совершенствования законодательства?

Здесь настало время остановится на общем, можно сказать методологическом,

подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.

Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе

для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые

складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы

логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те

отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и

предлагается авторами "Концепции", поскольку "юридическая связь с землей"

предполагает ничто иное, как анализ с правовой точки зрения отношений,

возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу

этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к

недвижимости или нет.

Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений,

существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно

новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества,

она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16

своего постановления от 25.02.98 г. №8 "О некоторых вопросах практики

разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав" записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не

завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего

договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого

следует вывод, что незавершенный строительством объект становится

недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем

28

договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам

недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же

представляет собой этот объект.

Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов

недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ1, также ставит вопрос о

соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект

незавершенного строительства – это объект недвижимости, значит, не может быть

такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом