Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

собственности объектом собственности выступает либо здание в целом, либо

отдельные его помещения, при том, что и здание, и помещения продолжают

существовать физически.

В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже

собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП прекращается

право на этот дом, которое трансформируется в совокупность прав на входящие в

него помещения. В свою очередь, наоборот, собственник всех помещений в здании

может трансформировать совокупность этих право на право собственности на все

1 Чубаров В.В. Указ. соч. - С. 145.

31

здание с одновременным прекращением прав на помещения. Таким образом, в

ЕГРП этот процесс отражается как "появление" и "исчезновение" объектов, при

объективном отсутствии в этих объектах каких-либо изменений.

Если при анализе этих процессов следовать критерию возможности

установления права собственности на объект, то будет очевидно, что при

регистрации права собственности на помещения право собственности на здание не

может быть установлено, и здание, таким образом, перестанет быть объектом

недвижимости. Точно также перестанут быть объектами недвижимости

помещения, если будет зарегистрировано право собственности на здание в целом.

Именно так и подходят к вопросу авторы "Концепции". "Признание

помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами, -

указывается в ней, - необходимо означает одновременное отрицание

существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае

следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки

зрения"1.

На основании той же логики один из авторов "Концепции" А.А. Иванов

пишет: "Если квартира является коммунальной, то есть комнаты в ней

принадлежат разным собственникам, то сама она объектом недвижимости и права

собственности (иных вещных прав) считаться не должна. Объекты недвижимости

это комнаты и общее имущество в коммунальной квартире. Коммунальная же

квартира в данном случае – собирательное понятие (абстракция)"2. На том же

основании абстрактным понятием объявляется многоквартирный жилой дом, а

объектами недвижимости – квартиры и общее имущество дома.

На данном примере видно, к чему приводит идея отнесения к объектам

недвижимого имущества только тех объектов, на которые в данный момент может

быть установлено право собственности. В результате реализации этой идеи

абстрактными понятиями называются реально существующие объекты

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - С. 49.

2 Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и

право. - 2005. - № 3. - С. 96.

32

недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как "общее

имущество дома", становится объектом недвижимости.

По нашему мнению, объект недвижимости – это всегда конкретный предмет

материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и

специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он

существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений,

которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными

представляются те процессы, которые происходят в Едином государственном

реестре прав, поскольку они весьма условно отражают те события, которые

фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права

собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью)

в смысле гражданского права. Основной признак вещи – возможность в принципе,

при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же

вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т. е.

такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по

поводу этой вещи.

Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью предмета

правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого

правоотношения. Предмет как то благо, по поводу которого взаимодействуют

стороны1, всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется

взаимосвязью субъектов. Если нет предмета, правоотношение становится

беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу предмета не делает его

несуществующим.

Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом

права собственности понимать не конкретную возможность приобретения

конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную

возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и

1 Павлов В.П. Проблемы теории собственности в российском гражданском праве. - М.,

2000. - С. 85.

33

самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим