Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

юридико-технического приема, как применение правовой фикции

"недвижимость" для регулирования правового статуса воздушных и морских

судов, судов внутреннего плавания и космических объектов. Указанные объекты

не обладают экономическими признаками недвижимости, так же как и

применение к ним особого режима учета не адекватно государственной

регистрации поземельной недвижимости"2. Е.М.Тужилова-Орданская говорит о

"чисто декларативном характере отнесения названных транспортных средств к

объектам недвижимости, что, в свою очередь, требует пересмотра указанных

положений"3.

По нашему мнению, пора от сомнений перейти к утверждению о том, что

существующее в законе определение недвижимости должно быть

откорректировано. Следовало бы, как представляется, всего лишь изменить текст

второго абзаца п. 1 ст. 130 ГК РФ, который мог бы иметь следующий вид: " К

недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной

регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические

объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное

имущество". При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что

недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку

единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная

связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но

требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут

приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью

1 Там же. - С. 204.

2 Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - С. 70.

3 Тужилова-Орданская Е.М. Указ. соч. - С. 102.

36

считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому

положению дел.

Во избежание нарушения единства критерия определения недвижимого

имущества, по нашему мнению, необходимо сохранить сугубо объективный

подход к этому понятию, вместо того, чтобы искать субъективные критерии его

определения. Устранить же недостаточную конкретность существующего

определения можно лишь путем установления дополнительных признаков,

характеризующих связь объекта с землей. Эти признаки могут находиться в сфере

технических дисциплин, связанных с архитектурой и строительством. Только здесь

могут быть разработаны понятия и показатели, которые в каждом случае обеспечат

объективное решение вопроса об отнесении конкретного объекта к недвижимости.

Разработка этих критериев не является предметом данной работы, однако

необходимость их определения очевидна. При этом ясно, что сами технические

критерии вряд ли могут быть с включены в текст законодательства, однако в законе

необходимо установить порядок утверждения нормативных актов,

устанавливающих критерии недвижимого имущества и указать на обязательность

применения этих актов при решении данных вопросов.

Эта проблема вполне могла быть решена Федеральным законом "О

государственном кадастре недвижимости"1. Однако, к сожалению, концепция

этого закона изначально не предусматривала включение в него критериев

отнесения имущества к недвижимому, а также критериев разграничения

различных видов недвижимости. Между тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 этого

закона государственный кадастровый учет подтверждает существование

недвижимого имущества. Пункт 2 ст. 27 данного закона предусматривает

возможность отказа в осуществлении кадастрового учета если "имущество, о

кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом

недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с

настоящим Федеральным законом". Следовательно, факт проведения кадастрового

1 Федеральный закон от 24 июня 2007 г. № 221-ФЗ. Вступил в силу 1 марта 2008 года.

37

учета является окончательным решением вопроса об отнесении данного объекта к

недвижимости. При таких обстоятельствах представляется вполне оправданным

определенная конкретизация признаков недвижимости по сравнению с

определением, содержащимся в ст. 130 ГК РФ. Однако рассматриваемый закон

дает лишь перечень объектов, относящихся к недвижимости, в отношении которых

осуществляется кадастровый учет - земельные участки, здания, сооружения,

помещения, объекты незавершенного строительства (п. 5 ст. 1). По мнению автора,

именно в Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости"

следовало бы не просто перечислить объекты недвижимости, но и дать

определения видам недвижимого имущества. В первую очередь такие определения