Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

недвижимости2.

Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества, как при

признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания,

так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства

отсутствия действующего договора подряда, является то, что в этих случаях

объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по

физическим свойствам, но, тем не менее, не "может стать объектом права

собственности и других гражданских прав". Таким образом, можно сказать, что

именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и

недвижимого имущества.

Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и

недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же

гражданского права это то, на что могут быть установлены гражданские права.

Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем

или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права.

Продолжая логическую цепь, следует признать, что всякий предмет, обладающий

объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть

установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и

вещью вообще.

1 Федеральный закон от 30.12.2004 № 213.

2 Более подробно о путях решения проблемы понятия объекта незавершенного

строительства см. § 4.3.

29

При внешней неопровержимости приведенного рассуждения, оно подлежит

тщательному анализу, как с точки зрения верности исходных посылок, так и с

точки зрения того, к чему она может привести при ее практической реализации.

Прежде всего, возникает вопрос о том, что же представляет собой "предмет",

если он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского

права, в силу того, что в настоящий момент на него не может быть установлено

право собственности? В какой момент он становится вещью (недвижимой вещью)?

В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил возможность для этого "предмета"

стать объектом права собственности? Или, может быть, "предмет" становится

вещью (недвижимой вещью) в тот момент, когда это право уже возникло и

официально подтверждено? Авторы "Концепции" практически так и отвечают на

этот вопрос, утверждая, что "недвижимой вещью, в смысле гражданского права,

может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут

(должны) быть зарегистрированы в ЕГРП"1.

В данном выводе обращает на себя внимание не только нечеткость такого

критерия, как "могут (должны)", но и использованный термин "недвижимая вещь в

смысле гражданского права".

Но раз есть "недвижимая вещь в смысле гражданского права", значит должны

существовать недвижимые вещи в другом смысле. Но с таким делением

недвижимых вещей вряд ли можно согласиться. Дело в том, что понятие

"недвижимое имущество", "недвижимость" только и существует в гражданском

праве. Если бы понятие недвижимого имущества существовало бы в какой-либо

иной отрасли права, то можно было бы проводить такие различия. Однако

гражданское законодательство единственное дает определение недвижимости, что

делает лишенным смысла выражение "недвижимая вещь в смысле гражданского

права". Именно с точки зрения права не может существовать недвижимость в

"техническом" или "обыденном" смысле.

1 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - C.

48.

30

Поэтому открытым с точки зрения права остается вопрос, что же представляет

собой предмет, отвечающий признакам недвижимого имущества, до установления

возможности приобретения на него права собственности или до регистрации

такого права. Правда, В.В. Чубаров считает, что ответ "достаточно прост", и такой

предмет представляет собой "совокупность движимых вещей, которая по своим

физическим свойствам, возможно, напоминала недвижимую вещь"1. Между тем,

согласиться с таким простым решением очень сложно, хотя бы потому, что, войдя

в состав того, что "напоминает недвижимую вещь", движимые вещи (строительные

материалы) уже утратили свое прежнее качество, причем произошло это не в силу

признания вещи недвижимой, а фактически. Поэтому к моменту фактического

создания объекта говорить о существовании движимых вещей, из которых он

состоит, вряд ли возможно.

Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на

него права собственности получила развитие и при анализе данного понятия с

точки зрения структуры собственности в многоквартирных домах и других

зданиях, части которых могут иметь самостоятельный статус объекта

недвижимости (например, помещения в зданиях нежилого назначения).

Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности

на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о

собственнике здания в целом. В зависимости от существующих отношений