Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они

обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на

них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной

постройки таким условием будет реализация правового механизма,

предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную

постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет

прекращение договора подряда.

Автор полностью согласен с С.А. Степановым, в том, что "не право

порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признанная таковой в силу

природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее" 1.

Однако, следует обратить внимание на то, что само законодательное определение

недвижимого имущества, к сожалению, дает определенные основания для

"юридической концепции" недвижимости, которая, в общем виде, состоит в том,

что "объявление имущества недвижимостью основано. . на его юридических, а не

естественных особенностях"2. Абзац 2 пункта 1 ст. 131 ГК РФ относит к

недвижимому имуществу воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

и космические объекты, а также указывает на возможность относить к

недвижимым вещам и иное имущество. Действительно, если законом к

недвижимости может быть отнесено все что угодно (в самом законе ограничения

отсутствуют), то нельзя не признать, что понятие недвижимости полностью

зависит от усмотрения законодателя.

"Российское законодательство, - пишет Е.С. Рогова, - формально закрепив в

качестве принципа разграничения недвижимого и движимого имущества

неразрывную связь с землей, практически свело на нет возможность применения

этого критерия: во-первых, за счет признания недвижимостью всего, что будет в

1 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 29.

2 Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты

(Комментарии к новому ГК РФ). – М.: Центр деловой информации еженедельника

"Экономика и жизнь", 1996. - С. 45.

34

этом качестве поименовано в законе, а, во-вторых, закрепления принципа,

согласно которому земля следует за находящейся на ней недвижимостью"1.

Использование в законе, наряду с критерием связи с землей, конкретного

перечисления объектов, приводит некоторых авторов к выводу о том, что "нельзя

ту или иную вещь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему

усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен

распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе"2.

Формулировка статьи 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о

том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма

разных объектов выступает не связь землей, а другие свойства этих объектов. Так,

В.А. Белов утверждает, что "причина выделения недвижимости в особое

юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее

оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах"3. Е.А. Баранова предлагает

в связи с этим вообще отказаться от понятия недвижимости и делить вещи на те,

переход права на которые подлежит государственной регистрации, и на вещи, на

которые данное требование не распространяется4.

Пытаясь обосновать существование объектов, которые являются

недвижимостью в силу специального указания закона, С.А. Степанов пишет:

"Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических

свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по

функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения,

требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания, космические объекты)"5. Эти объекты "также

1 Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного

кредитования: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. - М., 2002. - С. 18.

2 Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //

Государство и право. - 1998. - №8. - С. 92.

3 Белов В.А. Предисловие к книге С.А.Бабкина "Основные начала организации оборота

недвижимости". - С. 28.

4 Баранова Е.А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное

исследование: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2005. - С.13.

5 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - С. 56.

35

охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с такими

компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с ядром системы

носит опосредованный характер"1. О.Ю. Скворцов идет дальше, высказывая

сомнения в таком подходе к понятию недвижимого имущества. "Насколько же

оправданным, - пишет он, - оказалось использование законодателем такого