Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Неразбериха с подрядчиками такова, что нередко отдельные виды строительства пытаются вовсе вывести из понятия долевого, поскольку если подрядчик вкладывает свои средства, а затем начинает распродажу незавершенного долгостроя идиотам, то хоть последние и вносят свои кровные доли, но вряд ли подрядчиков кунштюк можно назвать долевым строительством. И собственник тут бесспорно ясен — подрядчик.

Так может быть, собственник долевого строительства — заказчик? А кто у нас заказчик — участник долевого строительства или организатор долевого строительства, продающий доли участникам? О-ох!

В редакции Федерального закона 2006 года под застройщиком стали понимать «юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы», то есть любое юридическое лицо, занятое строительством. Увы! Один гражданин — дольщик, а если он член товарищества, организовавшего юридическое лицо для возведения проклятого дома, то это лицо… застройщик. Вот ведь какая головная боль!

С конечным продуктом долевого та же засада: под объектами долевого строительства закон понимает практически любые объекты недвижимости — хоть дом для дольщиков, хоть свечной заводик. Главное — доля и частные инвестиции. Есть эти составляющие — значит, долевое. В то же время, пока дом возводится, это доля неизвестно чего, собственностью она становится только после приемки постройки госкомиссией и регистрацией права собственности, что случается только с завершенными строительными объектами.

Обратившись к Закону «Об инвестиционной деятельности» (статья 7, пункт 3), узнаем следующее: «Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом)», а в начале Закона (в пункте 1 статьи 2) сказано, что «субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса».

Есть инвестиционный процесс? О, да. Вот отсюда-то и выросли граждане инвесторы. Правда, собственность (то самое долевое строительство, наш долгострой) им не принадлежит, точнее, принадлежит частично, поскольку «до момента передачи объекта недвижимости заказчику возникает право долевой собственности подрядчика, заказчика, инвестора и других участников инвестиционного процесса». Какие это доли? Как они определяются? Как юридически оформляется на них право собственности — ничего об этом закон не говорит, молчит наш закон.

И правда, определить эти доли сложнее, чем просто перечислить «участников инвестиционного процесса». Зато бедняг-граждан, которые сдуру ввязались в процесс, куда как проще обозвать инвесторами и лишить возможности получить хоть какие-то компенсации. Многие «инвесторы» до сих пор живут кто в своем гараже, кто в подъезде, кто у знакомых, а кто и в машине — недавно как раз такую машину с семьей-инвестором показывали в телепрограмме. Сидят себе инвесторы в стареньком «Москвиче», спят в нем, детей воспитывают там же, на работу из него выходят, еду готовят, умываются в инвестиционном тазике… Словом, какова экономика, таковы и инвесторы.

Моя чужая квартира

В своей книге про разного рода аферистов я приводила реальную историю из жизни обманутых дольщиков. Расскажу ее снова, в назидание тем, кто задумывается о долевом строительстве.

Мои друзья долго выбирали фирму, где бы квартиры стоили не слишком дорого, и к несчастью, нашли одну такую строительную компанию, где цены казались подарком небес. Причем их не смутило даже то, что деньги следовало вносить на стадии котлована. Веселый загорелый дядька, водивший их на «объект», оглядев заросли полыни и огороженную кривым забором площадку, сказал так: