Покупка и продажа бизнеса в России

Шаг 5:фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Передача предприятия от продавца к покупателю осуществляется на основании передаточного акта, со дня подписания сторонами которого предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть обязательно указаны следующие данные:

состав предприятия;

сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;

данные о выявленных недостатках переданного имущества;

перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Предпродажная подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта являются обязанностью продавца, если иное не предусмотрено договором.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия.

Государственная нефтегазовая компания Казахстана «Казмунайгаз» купила оздоровительный комплекс вместе с участком земли на курорте Боржоми в Грузии, сообщил глава департамента по приватизации грузинского Минэкономики И. Гоциридзе. По его словам, покупатель заплатил $10 млн.

Проданный комплекс находится на территории правительственной резиденции, где обычно отдыхают президент Грузии и его семья. Резиденция на торги не выставлялась.

«Казмунайгаз» также ведет переговоры о покупке компании «Тбилгаз», дистрибьютора природного газа в столице Грузии. Регион Боржоми, где находится ряд домов отдыха, известен источниками одноименной минеральной воды (Reuters. 2006. 2 мая).

Шаг 6:государственная регистрация договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности. Договор продажи предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации в Росрегистрации. Она осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Хотя институт имущественного комплекса и провозглашен в ГК, но активного развития на практике пока не получил. Право собственности на предприятие как имущественный комплекс встречается редко.

Регистрирующие органы не всегда однозначно и понятно представляют регистрацию договоров купли-продажи предприятия. Единственное, что не вызывает у них претензий, – это регистрация автозаправочных комплексов как имущественного комплекса. В отношении иных объектов нельзя исключать, что может возникнуть административное противодействие и на некоторое время затормозится процесс покупки. В любом случае действия (бездействие) регистрирующего органа можно обжаловать в суде, который обяжет произвести регистрацию договора, если сделка была проведена в соответствии с требованиями закона.

Отсутствие регистрации договора купли-продажи предприятия автоматически делает подписанный сторонами договор незаключенным, даже если он был заверен нотариусом.

Принципиальным является следующий момент. В Росрегистрации производятся два регистрационных действия: 1) регистрируется сама сделка (договор); и 2) регистрируется переход права собственности на имущественный комплекс к покупателю. В этом одно из основных отличий договора продажи предприятия от обычного договора продажи недвижимости, где договор может быть заключен в простой письменной форме, а регистрируется только переход права.

Обычный срок регистрации – один месяц со дня подачи всех документов. Срок может быть по инициативе сторон сделки ускорен.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи предприятия покупателю.

Пока не осуществлена регистрации перехода права собственности к покупателю, он не является собственником предприятия, не имеет права им распоряжаться. Но если предприятие уже передано по акту, эту недвижимость уже не могут забрать у покупателя за долги продавца по требованиям третьих лиц, так как он является добросовестным владельцем.

Важно также при регистрации сделок с имущественным комплексом то, что представление документов производится не в территориальное отделение Росрегистрации по месту нахождения предприятия, а исключительно в его центральный аппарат в Москве. Для этих целей создан и функционирует специальный департамент, который проверяет документы и производит регистрацию.