Покупка и продажа бизнеса в России

Поскольку недвижимость обычно покупается на сторонние компании, специально для этого созданные, в том числе офшоры, реальный новый собственник может быть скрыт от общественности и завуалирован завесой подставных юридических лиц. В условия современного российского рынка это является большим преимуществом, которым можно воспользоваться. Но надо помнить: исполнительными органами в таких компаниях являются физические лица. И они должны быть очень надежными и проверенными людьми.

Не редки случаи, когда подставной генеральный директор проявлял вдруг характер и отказывался выполнять указания реального собственника. Однако ситуация может стать еще хуже. Подставной генеральный директор просто сам станет распоряжаться недвижимостью: заложит ее, отдаст в аренду на 49 лет или продаст. Формально он имеет на это право. Необходимо понимать, что если реальный собственник решил оставаться в тени, то он не сможет полагаться на защиту закона.

Преимущество завуалированности собственника не является таковым, если говорить о дружественном поглощении. При открытой процедуре одна крупная компания, не скрываясь от общественности, приобретает другую компанию через покупку ее активов с целью расширить долю рынка или географию своей деятельности.

Новый собственник крупной недвижимости – это всегда событие, если происходит в не избалованном такими объектами регионе. При наличии в своем регионе небольшого количества крупных предприятий фактический переход права собственности на один из них может поднять шумиху на местном уровне. При добровольной продаже объекта продавец также позаботится о том, чтобы новую компанию дружественно приняли в регионе. При этом покупка крупного объекта является отличным поводом наладить контакты на местном уровне, лично познакомиться с имеющими власть людьми и заручиться их поддержкой на будущее.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Как правило, местная администрация, если, конечно, она сама не является неформальным «покровителем» предприятия, кровно заинтересована в его подъеме. Это и платежи в местный бюджет, и несколько сотен, а порой и тысяч сотрудников предприятия и членов их семей, имеющих устойчивые доходы. Ну, развалится предприятие окончательно, и где они будут искать средства к существованию? (Доронин А.И. Бизнес-разведка).

Купля-продажа недвижимости. Приобретение бизнеса через покупку недвижимости необязательно подразумевает под собой сделку между двумя юридическими лицами. Стороной в сделке может быть и физической лицо. Им может быть и продавец, если на него как на физическое лицо оформлено право собственности на недвижимость, и покупатель, который, имея свои внутренние опасения и пожелания, решит оформить недвижимость не на свою компанию, а лично на себя.

Покупка имущества осуществляется путем заключения между сторонами договора купли-продажи в письменной форме. Договор по соглашению сторон может быть нотариально удостоверен. Присутствие нотариуса – не простая формальность. Он поможет обезопасить участников сделки от риска, так как своей подписью засвидетельствует свободу воли сторон. Все документы по сделке рекомендуется прошивать и скреплять на обороте подписями сторон, а также подписывать каждый лист. Это защитит от возможного мошенничества со стороны недобросовестного партнера, решившего вписать свои условия сделки с помощью замены нескольких листов.

При покупке бизнеса договор является самым слабым звеном и несет в себе наибольшие риски для покупателя, поэтому необходимо тщательно подходить к его оформлению. В договоре указывается наименование сторон сделки – организационно-правовая форма, полное наименование юридических лиц. Следует также наиболее полно индивидуализировать предмет (описать его значимые характеристики). Если предмет будет описан недостаточно, договор можно признать в суде незаключенным. Более полное описание предмета договора позволит избежать возможной путаницы и махинаций.

В случае продажи земельного участка, кроме его основных характеристик (площадь, адрес, кадастровый номер), Земельный кодекс РФ предусматривает для индивидуализации объекта указание на его целевое назначение и вид разрешенного использования. В отношении же зданий, строений, сооружений необходимо указывать данные об их расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Стороны должны быть управомочены распоряжаться данным объектом. Важно понимать, кто подписывает договор и какими полномочиями он обладает. Следует проанализировать устав стороны сделки, какие полномочия закреплены в нем. В том случае, если договор подписывает лицо по доверенности, следует изучить данные ему доверенностью полномочия, а также право лица, ее выдавшего, на предоставление таких полномочий. Подписывать все документы необходимо в личном присутствии уполномоченных лиц. Если же стороной выступает физическое лицо, проверяется его удостоверение личности, данные которого необходимо отразить в договоре.