Проектный анализ и проектное финансирование

— СХО), в уставе которого может быть предусмотрен

ис-черпывающий список сделок, которые вправе

совершать СХО в целях реализации проекта. При

этом

соверше-ние

СХО

сделки,

которая

не

предусмотрена его уставом, не влечет возникновения

обязанностей для СХО, что позволяет обезопасить

имущество проекта от притяза-ний со стороны лиц,

которые не участвуют в его финан-сировании или

реализации.

Для

защиты

третьих

лиц

от

возможных

злоупотребле-ний со стороны органов СХО при

совершении сделок в нарушение положений устава

СХО в законопроекте вводится правило о том, что СХО

использует

в

своем

на-именовании

слова

«специализированное хозяйственное общество», а

иные

лица

не

вправе

использовать

такое

наименование. Это дает третьим лицам сигнал о том,

что их контрагент (СХО) может заключать только

ограничен-ный круг сделок.

Наиболее значимым имуществом проекта является

по-строенный/реконструированный объект, а также

доход, генерируемый таким объектом. Но на момент

предо-ставления финансирования это имущество

отсутствует, и у кредиторов нет гарантий того, что,

когда объект будет построен и будет приносить доход,

заемщик (проектная компания) предоставит им объект

и доход в качестве обе-спечения. Поэтому в

законодательстве

необходимы

нормы,

которые

предоставляют

залогодателю

возможность

предо-

ставлять кредиторам в залог имущество, которое

появится у залогодателя в будущем, включая будущие

права.

Залог прав по договорам, которые проектная

компания заключает на момент предоставления

финансирования

или

заключит

в

будущем,

обеспечивает предоставление

142

ПРОЕКТНЫЙ АНАЛИЗ И ПРОЕКТНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ

дохода по проекту в качестве обеспечения кредиторам

по проекту. Такими договорами, например, являются

догово-ры о продаже продукции или оказании услуг,

производи-мых в рамках проекта, договоры о

предоставлении

в

аренду

помещений

объекта,

построенного в рамках проекта.

Существенной особенностью залога будущих прав

является тот факт, что на момент заключения договора

о залоге проектной компании могут быть неизвестны

точные условия будущих договоров, конкретные лица,

с которыми будут заключаться такие договоры, а также

даты заключения договоров. Соответственно, для

предо-ставления в залог прав из будущих договоров у

кредито-ров и проектной компании должна быть

правовая воз-можность описывать такие права в

договоре о залоге путем указания их родовых

признаков. Те же проблемы касаются и залога иного

будущего движимого имущества проектной компании.

Как и доход по проекту, объект недвижимости еще

не

существует

на

стадии

предоставления

финансирования на его строительство. Поэтому

кредиторам необходим правовой инструмент, который

бы позволил предостав-лять в обеспечение объект

недвижимости еще до начала его строительства. В

сделках долевого строительства многоквартирных

домов и иных объектов недвижимости таким

инструментом является договор долевого участия в

строительстве. В то же время для развития рынка

проект-ного финансирования кредиторам необходим

инструмент общего

действия,

который

можно

использовать в про-ектах с различными структурами

финансирования.

В связи с этим в законопроекте (изменения в Феде-

ральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)

предлагается общий инструмент залога будущего

объекта недвижимости — договор о предоставлении

ипотеки, в котором так же, как и в договоре долевого

участия стро-

Глава 6. НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ. .

143

ительства,

идентификация

строящегося

объекта

осущест-вляется на основе земельного участка, на

котором стро-ится объект. Кроме того, законопроект

(изменения в Фе-деральный закон «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним») вводит норму о внесении записи об ипотеке в

Единый государственный реестр прав на недвижимое

имущество и сделок с ним на основании договора о

предоставлении ипотеки в момент регистрации права

собственности на строящийся объект недвижимости.

В рассматриваемом законопроекте много новаций,

стимулирующих развитие проектного финансирования.

Однако отсутствие определения проектного финансиро-

вания

в

проекте

закона,

отражающего

его

мультиинстру-ментальный

характер,

отсутствие

предложения

о

введе-нии

специального

счета,

аккумулирующего все потоки проектной компании и

обеспечивающего контроль целе-вого использования

средств проекта, не позволяют пока говорить, что с

выходом этого закона в России будет создана

эффективная

законодательная

база

проектного

финансирования.

В силу своей специфики, сложности и трудоемкости

проектное финансирование еще длительное время в

Рос-сии будет развиваться в основном крупнейшими

коммер-ческими банками и институтами развития.

6.3. ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ГАРАНТИИ

КАК ИНСТРУМЕНТ РАЗВИТИЯ

ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

В российской и международной практике существует

много форм государственной поддержки реализации