Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

— налог на недвижимость;

— амортизация квартиры, в которой необходимо периодически делать ремонт;

— расходы по страхованию квартиры, поскольку существует риск возникновения пожара, обвала дома и т.п.; в противном случае вам придется возмещать убыток из собственных средств;

— подоходный налог;

— временны́е затраты на постановку квартиры на учет путем заключения договора аренды в жэке и налоговой инспекции;

— среднегодовой уровень использования недвижимости.

В обычных гостиницах последний показатель обычно составляет 80% и зависит от их месторасположения и уровня цен. Если же он ниже 50%, то обычно такая недвижимость приносит убытки. В варианте со сдачей квартиры в аренду вы рискуете тем, что она будет простаивать, а значит, вам придется нести постоянные расходы на ее содержание, не получая ни копейки дохода. Так что в зависимости от уровня цены, которую вы запросили за аренду квартиры, и текущей рыночной ситуации вам необходимо определить уровень использования недвижимости и учитывать его при расчете ожидаемой среднегодовой доходности аренды.

Кстати, обычно цена за аренду гостиничного номера рассчитывается как одна тысячная от его себестоимости.

Классическая формула определения стоимости коммерческой недвижимости:

где R — сумма чистых ежегодных доходов от сдачи в аренду (за вычетом всех налогов и расходов на содержание объекта, кроме затрат на капитальный ремонт);

x% — ставка дисконтирования.

Ставка дисконтирования для самых высококлассных объектов класса А составляет обычно 4–8% в развитых странах и 8–12% — в развивающихся. Для объектов класса B она колеблется между 6–10% и 10–14%. В хорошие для экономики и особенно рынка коммерческой недвижимости времена ставка дисконтирования снижается, а в плохие растет.

Рассмотрим весьма упрощенный пример расчета стоимости бизнес-центра, который приносит $100 000 ежегодно.

Очевидно, что от того, какую ставку дисконтирования мы применим, стоимость бизнес-центра может составить и $1,7 млн (при ставке дисконтирования 6%), и $0,7 млн (15%). Естественно, ставка дисконтирования может быть и меньше 6%, и больше 15%, что еще больше увеличивает вариативный разброс стоимости недвижимости. Причин для изменения ставки дисконтирования может быть масса — от инфляции до изменения кредитного рейтинга страны, где находится эта коммерческая недвижимость.

Еще важнее зависимость стоимости жилой недвижимости от величины арендных ставок. А поскольку они прямо пропорциональны личным доходам человека, то между доходами населения и стоимостью жилой недвижимости тоже существует прямая зависимость. Причем обычно именно стоимость последней зависит от доходов населения. И только в периоды бумов на рынке недвижимости появляется обратная связь, отражая эффект виртуального богатства. Например, взлет стоимости личного дома вселяет в его владельца уверенность в том, что он стал богаче. Чем более состоятельным ощущает себя человек, тем больше он тратит. В худших своих проявлениях такой «разбогатевший» гражданин наращивает свою кредитную линию под залог подорожавшего дома и проедает эти деньги. Но когда бумажное богатство оказывается нереальным, а долги остаются, такой человек рискует оказаться вообще без крыши над головой. В подобной ситуации периодически оказываются многие люди по всему миру, живущие в странах с развитой кредитной экономикой. Например, последний яркий пример подобного поведения и последствий наблюдался в Латвии в 2006–2008 гг. Банки активно подыграли своими кредитами построению личных потребительских пирамид, основанных на спекулятивном росте стоимости недвижимости. Однако затем сами же оказались пострадавшими — с массой проблемных кредитов и обесценившихся залогов.

Стоимость коммерческой недвижимости зависит и от доходов компаний. Если экономика слабая, что отражается в падении прибыльности бизнеса, то, соответственно, сокращается спрос и на аренду.

Когда оцениваешь стоимость недвижимости, прогноз будущей величины арендной платы намного важнее текущего ее уровня. Ведь если сегодня рынок не насыщен, т.е. предложений о сдаваемой в аренду недвижимости недостаточно, значит, уровень арендных ставок завышен. Со временем, когда будут построены новые площади, он упадет, а это приведет к снижению цен на недвижимость.

Вопрос № 4. Выберите, какая инвестиция лучше — покупка квартиры для сдачи в аренду или банковский депозит.

Задано два варианта — аренда квартиры и депозит.

В результате проведенных расчетов видно, что размещение денег на депозите при прочих равных условиях (в первую очередь по надежности) выгоднее. Это обусловлено высокими депозитными ставками и высокой (относительно арендной платы) стоимостью недвижимости. Вот если последняя упадет, то более выгодной инвестицией может стать аренда.

На основании этого примера и уже известной нам формулы можно вычислить справедливую стоимость квартиры.