Путь к финансовой свободе: Профессиональный подход к трейдингу и инвестициям

Если справедливая стоимость ниже рыночных цен на квартиру, то эту разницу можно объяснить только спекулятивным спросом или другими, в том числе психологическими, причинами. Например, если люди доверяют недвижимости больше, чем банкам, то близким по уровню надежности для них будет другой инструмент, менее доходный. А как видно из формулы, чем меньше доходность альтернативного инструмента, тем выше стоимость оцениваемой квартиры. Но в период бума цены на рынке недвижимости под влиянием спекулятивной жадности и сверхожиданий его участников вырастают намного выше справедливой стоимости. Обычный человек пытается оседлать тенденцию спекулятивного взлета цен и покупает только потому, что недвижимость растет в цене. А если он мечтает заработать еще больше, то будет покупать в кредит. Банки такому обращению рады, ведь они получают в залог быстрорастущий в цене и «надежный» объект. Однако когда случается неизбежное падение, то теряют свои деньги почти все — и спекулянты, и банки, и строители, и риелторы. За исключением разумных инвесторов. Периодически все рынки недвижимости (например, Великобритании и США в 2007–2008 гг.), на которые имеют доступ массовые непрофессиональные инвесторы, переживают такие бумы и крахи.

Что в такой ситуации делает разумный человек? Он продает квартиры, которые стоят намного дороже справедливой стоимости, а после обвала цен откупает их назад, зарабатывая десятки, а то и сотни процентов годовых.

Кстати, в итальянской Флоренции в XVI в. аренда одного месяца жилой недвижимости примерно равнялась оплате 20 дней труда разнорабочего или семи дней труда мастера.

Свопы

Рассмотрим пример приобретения долларов США против японской иены. По этой паре долгое время наблюдались значительные положительные свопы, обусловленные более высокими процентными ставками в США по сравнению с Японией, где они, наоборот, были близки к нулю (рис. 1.8).

Рисунок 1.8. Динамика USD/JPY с 1999 по 2001 г.

За точку начала игры на свопах возьмем декабрь 2000 г., а последней расчетной датой будет декабрь 2001 г. Таким образом, общий период составит ровно один год.

Затем примем, что мы купили 1 млн долларов США против японских иен по курсу 113. Считается, что мы размещаем $1 млн на однодневные депозиты в американском банке, а иены в сумме 113 млн берем в кредит. Естественно, что и кредит, и депозит не подлежат дополнительному документальному оформлению, — все делает наш брокер.

В течение 2001 г. процентные ставки по федеральным фондам (Fed Funds), устанавливаемые Федеральной резервной системой США, претерпели сильное снижение — если в начале периода они составляли 6,4%, то в конце года уменьшились до 1,75%. Средний уровень процентных ставок, таким образом, составил 4,1%. В то же время следует учитывать, что купленные доллары США мы будем размещать на депозитах, а обычно уровень ставок по однодневным депозитам в долларах ненамного ниже среднего уровня процентных ставок по американским федеральным фондам. Примем, что в среднем за год мы размещали на депозитах купленные нами доллары под 3,5% (на 60 базисных пунктов ниже среднего уровня процентных ставок Fed Funds).

В Японии уровень процентных ставок за рассматриваемый нами период практически не изменился, и поэтому мы примем за данность, что кредит в японских иенах обошелся нам в 1,5% годовых.

По депозитам в долларах, таким образом, мы получим $35 000 ($1 млн × 3,5%), а за кредит в иенах заплатим 1695 млн японских иен (113 млн иен × 1,5%). Если бы курс иены не изменился, то за иеновый кредит мы бы заплатили $15 000.

Таким образом, за год мы бы накопили свопы, которые, кстати, начисляются ежедневно, в сумме $20 000.

Данную величину можно грубо оценить, если просто взять разницу процентных ставок (3,5% – 1,5%) и умножить ее на сумму депозита ($1 млн).

На самом же деле, так как курс японской иены за этот период сильно упал, прибыль по свопам оказалась выше, достигнув приблизительно $21 000.

Согласитесь, весьма неплохая «прибавка к пенсии».

Если предположить, что мы держали под залогом для проведения транзакции по покупке спот-контракта 1 млн долларов США против японских иен с кредитным рычагом 1 к 100 всего $10 000, то полученный только по свопам доход превысил 200% годовых! Данный процент можно также грубо рассчитать более простым способом — разницу процентных ставок (3,5% – 1,5% = 2%) умножить на величину кредитного рычага (100).

Пример

Рассчитаем ежедневную сумму свопов после приобретения евро против японских иен (так называемая «длинная позиция» по EUR/JPY), если известны следующие данные:

— процентная ставка по депозитам в евро = 3% годовых;

— процентная ставка по кредитам в иенах = 1% годовых;

— сумма сделки = €1 млн против иен;

— курс конвертации евро на иены = 122,00.

Расчет валютных свопов:

Сумма кредита = €1 млн × 122,00 = 122 млн японских иен.

Сумма депозита = €1 млн.

Затраты на кредит = 122 млн иен × 1% = 1,22 млн японских иен.

Доходы по депозиту = €1 млн × 3% = €30 000.

Итого чистый финансовый результат (годовой) = €30 000 – 1,22 млн иен/122,00 = €20 000.