Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 подчеркивается, что в тех случаях, когда наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. При этом право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства, а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица. Поэтому наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию, после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество (п. 11).

В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 (п. 3) соответствующее законоположение о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8¹ ГК РФ), истолковано следующим образом.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права. Что же касается сторон сделки или лиц, участвовавших в деле, по которому принято такое судебное решение, то уже с момента возникновения основания для государственной регистрации права они не вправе в отношениях между ними недобросовестно ссылаться на то, что запись о праве не внесена в государственный реестр.

В Постановлении Пленума ВС РФ № 25 также подчеркивается, что иной момент возникновения, изменения или прекращения соответствующих прав на имущество (нежели внесение записи в государственный реестр) может быть установлен только законом. В качестве примера таких предусмотренных законом исключений приведены случаи универсального правопреемства (ст. 58 и 1100 ГК РФ), а также полного внесения членом кооператива паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

По сравнению с редакцией ст. 8¹ ГК РФ, предлагавшейся в законопроекте, принятом в первом чтении, в официальном тексте ст. 8¹ отсутствует еще одно положение, а именно: «если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена» (п. 2 ст. 8¹ в редакции законопроекта).

Имелось в виду введение единой системы нотариального удостоверения соответствующих сделок (например, сделок с недвижимостью), в процессе которого осуществляется проверка дееспособности лиц, участвующих в сделке, и законности самой сделки, с последующей государственной регистрацией прав, возникших из такой сделки. Причем обязанность по совершению действий, необходимых для государственной регистрации указанных прав (в том числе обращение к регистрирующему органу), возлагалась бы на нотариуса, удостоверившего сделку.

Однако при подготовке законопроекта ко второму и третьему чтениям в ходе многочисленных обсуждений (включая парламентские слушания) введение обязательного нотариального удостоверения сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, до изменения и дополнения законодательства о нотариате было признано преждевременным.

Заботой об интересах третьих лиц – участников оборота было продиктовано включение в ст. 8¹ ГК РФ законоположений, предусматривающих возможность внесения в ЕГРП определенных отметок, касающихся зарегистрированных прав (п. 7). Во-первых, в отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее. Однако если это лицо в течение трех месяцев не оспорит зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется и повторное внесение аналогичной отметки в государственный реестр по заявлению указанного лица не допускается. Во-вторых, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.