Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Стоп, уважаемые жильцы, по методике оценки «на продажу» подразумевается, что потенциальный хозяин, осмотрев Вашу квартиру и согласившись с ценой 13 900 тыс. руб., может купить и оформить ее за 3–4 недели. В нашем же случае это не так – покупателю придется ждать 3–4 месяца, чтобы въехать в желаемые апартаменты – этим и отличается расселение от покупки. Поэтому, вполне естественно, цена должна быть ниже – ее-то и выводят, составляя бюджет расселения. Его данные по нашему варианту сведены в таблице 3.6.2.

Давайте разберемся с заполнением таблицы поэтапно.

1. Занесите в колонки «Тип квартиры», «Категория дома» и «Районы» требования жильцов со всех лицевых счетов (в нашем случае – с трех). Цифро-буквенные обозначения категорий домов (3; 2А1; 2) подробно расшифрованы в главе 1, цифра 3 («хрущевка») обозначает, что хозяин первого лицевого счета по условиям примера согласен на любой тип дома («хрущевки», естественно, дешевле всего).

2. Заранее купите свежий номер газеты «ИРР» или «Недвижимость и цены» (или зайдите на соответствующие сайты типа realty.yandex.ru). По ней найдите цены на необходимые жильцам квартиры в соответствующих районах (если соседи «широко» задали район – подбирайте самые дешевые, например, условиям «три станции метро от центра, кроме Северо-Востока» дешевле всего соответствует станция «Проспект Большевиков»). Занесите полученные данные в графу «Бюджет расселения».

Таблица 3.6.2

ПРИМЕР СОСТАВЛЕНИЯ БЮДЖЕТА РАССЕЛЕНИЯ КОММУНАЛКИ

3. Сложите цифры, полученные по предыдущему пункту (в нашем случае: 3,36 + 4,38 + 4,72 = 12,46 млн руб.). У Вас получится строка «Итого жильцам на покупку квартир».

4. Добавьте сумму (из расчета 25–40 тыс. руб. за кв. м общей площади квартиры, в нашем случае 700 тыс. руб.) на оплату труда «инициативника», т. е. в свой карман, или в качестве гонорара риэлторскому агентству (частному маклеру), если обратитесь к ним.

5. Потенциальный будущий хозяин, если он честно хочет совершить сделку, всегда станет торговаться – поэтому заранее сделайте надбавку «на торг» (в среднем 100–200 тыс. руб., в нашем случае – 140 тыс. руб., чтобы округлить общую сумму до 12,9 млн руб.).

6. Сложите все полученные цифры (12,46 + 0,3 + 0,14 = 12,9 млн руб.). За эту сумму расселяемая квартира выставляется в рекламную кампанию.

7. Проверьте себя: полученная цена (12,9 млн руб.) должна быть всегда меньше, чем стоимость по оценочному листу (таблица 3.6.1 – 13,9 млн руб.).

8. Колонки «Покупка сразу» и «Покупка по частям» подробнее рассмотрены в вопросе 3.6.1.

Иногда на практике случается, что стоимость, полученная в результате составления бюджета расселения, очень низкая (меньше «продажной» цены, полученной по таблице 3.6.1, на 20 % и более). В этом случае необходимо еще раз провести указанный расчет, а в случае затруднений обратиться к профессиональному оценщику.

Имею две квартиры в панельных домах (параметры прилагаются – прим. авт.) и хочу, не продавая их, расселить под себя 3—4-комнатную коммуналку в доме с лифтом, предложив жильцам мою площадь, при этом, естественно, что-то докупив или доплатив. Как осуществить такие планы на практике?

Решить указанную проблему с минимальными финансовыми потерями можно, расселив «под себя» (самостоятельно или с помощью риэлторов) коммунальную квартиру в «сталинском», «суперсталинском» или «доходном» доме (подробнее об этом см. главу 1.1). Давайте наметим основные этапы этого многотрудного процесса:

• определение параметров квартиры;

• организация рекламной кампании;

• работа с жильцами выбранной коммуналки;

• подбор «маленьких» квартир для жильцов;

• оформление сделки.

Итак, рассмотрим эти этапы подробнее.

1. Определение параметров квартиры.

Коммуналки обычно присутствуют в шести основных категориях домов: 1А1; 1Б1; 1Б2; 2A2; 2A1 (подробнее см. главу 1.1). Конечно, первые три из указанных намного лучше, но по ним уже в течение 15–20 лет плотно работали риэлторы. Можно, конечно, поискать просто большие квартиры на разъезд (в которых проживает одна семья), однако в последнем случае требования жильцов окажутся, безусловно, выше и расселение (разъезд) обойдется Вам дороже.

В домах рассматриваемых категорий квартиры, естественно, отличаются по площади, и профессиональные риэлторы классифицируют их на пять основных групп: от малых до уникальных (см. таблицу 3.6.3).

Площадь в этой таблице указывается не общая, а жилая, т. е. суммарная по всем комнатам (лицевым счетам). Больше всего в Москве «средних» и «стандартных» квартир, и именно на их параметры стоит ориентироваться в первую очередь.

Таблица 3.6.3

КЛАССИФИКАЦИЯ КВАРТИР НА РАЗЪЕЗД В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ИХ СУММАРНОЙ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ, М²