Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса

Большую роль в успешном подборе варианта играет местоположение дома, ведь при проведении расселения Вам преимущественно придется вести «адресную» рекламную кампанию именно в том районе, который Вы выбрали. Поэтому заранее «присмотритесь» к тем домам, где хотелось бы жить, изучив их достоинства и недостатки, причем на перспективу (например, в Москве многие обеспеченные люди в 1992–1996 гг. купили дорогие квартиры в зданиях, под окнами которых впоследствии было построено Третье транспортное кольцо). Выбрав таким образом тип квартиры, дома и район, нужно переходить к практическим действиям – запуску рекламы на поиск конкретных вариантов.

2. Организация рекламной кампании.

Этот этап работы лучше поручить агентству недвижимости, офис которого находится в выбранном Вами районе: каждая риэлторская фирма ведет «работу по территориям», т. е. находит жильцов коммунальных квартир через домоуправления, полицию, а также «инициативников». Если Вы хотите провести рекламу самостоятельно, то лучше всего задействовать следующие ее виды: адресная расклейка по подъездам выбранных домов; рассылка в почтовые ящики и особенно в двери коммунальных квартир; обратная реклама путем считывания объявлений в базах: в Москве лучше использовать ЦИАН и АВИТО, включая и предложения по продаже комнат; частная реклама по территориям: домоуправления, участковые, старшие по подъездам или даже старушки на лавочках. Можно также использовать и электронную систему поиска: на радиорынках Вы покупаете базу данных «адрес по телефону, телефон по адресу» (в Москве – МГТС) и задаете критерий поиска «по домам» (например, Вам надо узнать, сколько коммуналок осталось в доме по адресу: Москва, Ломоносовский проспект, 14). База выводит на экран данные, в каких квартирах этого дома установлен телефон коллективного пользования (КЖ – коммунальное жилье) и его номер. Единственный недостаток этого способа заключается в том, что аналогичные действия уже много раз до Вас проделывали профессиональные риэлторы. Практика работы агентств показала, что вышеуказанные виды рекламы позволяют найти в среднем 2–3 варианта с 4-5-подъездного 8—9-этажного «сталинского» дома, а в дорогих районах (центр и престижные проспекты) – еще меньше, ведь все «сливки» там уже давно сняты профессионалами. Возможно, Вам попадутся просто «квартиры на разъезд» (об этом см. выше), однако эффективность работы с ними, безусловно, ниже.

3. Работа с жильцами коммуналок.

Итак, распространенная реклама «заработала»: на Ваш контактный телефон стали поступать звонки. К сожалению, почти две трети из них (в практике работы агентств – 55–65 %) сразу же попадают «в балласт» – у жильцов либо очень высокие запросы по расселению, либо они хотят продать квартиру «в чистом виде», т. е. до 100 % оценочной стоимости, а иногда даже и дороже (см. таблицу 3.6.1 предыдущего вопроса). Конечно, стоит записать их варианты и координаты, а также «для общего развития» съездить посмотреть квартиры, однако какой-либо материальной выгоды сделки с указанной категорией граждан вряд ли принесут. Оставшаяся треть звонков будет приносить более реальные предложения, при этом сразу старайтесь вступить в доверительный разговор именно с тем жильцом, который Вам непосредственно позвонил (риэлторы на своем жаргоне называют таких клиентов «основной сосед»). Как показала практика, именно этот человек пытается «продвинуть» в своей квартире расселение, и именно он сообщит Вам необходимые сведения о психологически слабых сторонах других соседей.

Переговоры с жильцами по поводу условий разъезда должны вестись сепаратно, и сама технология их проведения очень похожа на аналогичные действия при «саморасселении». Наконец, требования по варианту сверстаны, бюджет (см. таблицу 3.6.2) составлен (естественно, в нашем случае отсутствуют расходы по графе «за работу инициативника»), Вы выбрали для себя схему покупки (сразу или по частям). Теперь можно приступать к непосредственному подбору маленьких квартир.

4. Подбор маленьких квартир для жильцов.