Счастливый город

Проект реализовывался быстро, поскольку его стимулировала необходимость использовать пригороды как двигатели экономического роста, а также еще один скрытый фактор — страх других людей. На первый взгляд, федеральные программы ипотечного страхования казались простыми: они поддерживали переселение в новые дома в пригородах, а не ремонт старого жилья или строительство. Невозможно было получить ипотечный кредит на «старый» дом в черте города, даже если вам хотелось там жить. Единственный вариант — покупка нового в пригороде. При этом развитие пригородов в США шло рука об руку с расовой и классовой дискриминацией. Расовая сегрегация долго оставалась основным принципом федеральной политики. Федеральное управление жилищного строительства США, оценивавшая территории пригородов, регулярно исключала целые «черные» сообщества[124] из программ по ипотечному страхованию вплоть до волны борьбы за гражданские права в 1960-х. Она «вычищала» города, подстегивая такое социальное явление, как «бегство белых»: белое обеспеченное население слой за слоем формировало новые пригороды.

Так называемое исключительное зонирование, которое, на первый взгляд, запрещает строительство определенных объектов на конкретной территории, имело более глубокую цель — исключение людей, не достигших определенного уровня дохода. Эта тактика применяется и сегодня. Чтобы не допустить малоимущих в какое-то сообщество, достаточно запретить строительство на данной территории многоквартирных домов или домов на несколько семей. Так и было сделано в новых пригородах. Специалист по стратегическому развитию городского пространства Тодд Литман подвел итог зонирования: «Казалось, сегрегация стала естественным следствием свободного рынка, совокупным результатом множества индивидуальных решений о выборе места проживания. Вот только дома были отдельными, — а их обитатели белыми, — благодаря невидимой руке государства».

Удивительно, как, несмотря на любовь к свободе, американцы приняли ограничения своих прав на частную собственность в требованиях для жителей пригородов. Как только застройка жилого района завершалась и туда въезжали люди, он словно фиксировался, как на моментальном снимке, и больше не менялся. И как будто этого было недостаточно, в последние несколько десятилетий формировались ассоциации домовладельцев, стимулирующие жителей еще больше контролировать друг друга. Люди, по умолчанию ненавидящие власть, стали добровольно подчиняться новому уровню управления.

Сегодня в небольших городках округа Сан-Хоакин расовая дискриминация проявляется не столь ярко, но своды правил ассоциации домовладельцев по-прежнему диктуют, что граждане могут делать со своей собственностью, а что нет. Памятка для РЕПО-туристов: в ассоциации домовладельцев Бруксайд-Уэст-Стоктона (Stockton’s Brookside West Home Owner Association) есть постановление, обязывающее владельцев домов содержать свои газоны по стандартам, установленным правлением ассоциации. То же наблюдается по всей стране: это быстро понимает любой, кто попробовал устроить комнату в подвале, или превратить гараж в кондитерский магазин, или выращивать пшеницу во дворе перед домом. Даже если ваш район не контролируется ассоциацией домовладельцев, достаточно одной жалобы, чтобы представители властей нагрянули к вам с проверкой и напомнили, что ваш дом — вообще-то не ваша крепость.

Немаловажно то, что идея пространственной сепарации на руку крупным ретейлерам и застройщикам, которым гораздо удобнее и дешевле реализовывать простые проекты на просторных и свободных участках, чем приспосабливаться к существующему городскому ландшафту. Десятилетиями они успешно лоббировали свои интересы ради налоговых льгот от властей, которым нужен новый бизнес. К этой теме я вернусь в главе 12.

К концу ХХ в. принцип зонирования и правила землепользования и застройки настолько укоренились, что люди, финансировавшие и строившие большинство американских пригородов, почти забыли, как создавать что-то, кроме разросшихся пригородов, полностью зависящих от автомобилей. По словам Эллен Данхэм-Джонс, профессора архитектуры Технологического института Джорджии и соавтора книги «Реновация провинции»[125]: «В сфере недвижимости свободного рынка не наблюдается уже лет восемьдесят. А поскольку строить как-то иначе незаконно, у любого, кто захочет внести изменения в зонирование, на согласование уйдет много времени. Для застройщиков время — деньги, поэтому подобные затеи редко удаются».