Вещное право

К сожалению, современная отечественная судебная практика последовательно придерживается иного подхода. В силу абз. 2 и 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона», причем «по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости». Тем самым государственная регистрация прав на недвижимость вопреки закону становится не единственным, а лишь одним из многих возможных доказательств существования такого права, а сама эта регистрация по сути превращается в пустую формальность. Логическое развитие этого подхода приводит к абсурдному выводу о существовании недвижимых вещей даже в правопорядках, где такая юридическая категория либо отсутствовала (например, в римском праве), либо была прямо отменена законом (в советское время).

Утверждения о «естественных», «объективно существующих» различиях движимых и недвижимых вещей, якобы позволивших фактически сохранить это различие даже в условиях прямой законодательной отмены такого деления в советское время[157], основаны на представлениях, соответствующих уровню технического и социального развития XIX в. Между тем уже в дореволюционном российском праве В.И. Синайский обращал внимание на то, что критерий разграничения движимости и недвижимости «видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче – без повреждения. При успехах современной техники в перемещении предметов указанный критерий нельзя считать вполне надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий – понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью»[158]. Ю.С. Гамбаров также отмечал, что даже «в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых (курсив мой. – Е.С.) за недвижимые или движимые по их общественным функциям»[159].

Особенности гражданско-правового режима недвижимых вещей, обусловленные необходимостью его государственной регистрации, проявляются затем и в их обороте, в том числе при совершении с ними гражданско-правовых сделок. Так, сделки с недвижимостью не могут квалифицироваться ни в качестве реальных, ни в качестве консенсуальных, поскольку переход прав на такие объекты определяется моментом государственной регистрации этих прав, а не моментом достижения соглашения сторонами сделки или фактической передачи вещи.

Более того, недвижимые вещи не могут являться объектами некоторых сделок, например, договора комиссии[160]. Ведь комиссионер, в силу п. 1 ст. 996 ГК РФ не являющийся и не становящийся собственником недвижимого имущества комитента, не в состоянии зарегистрировать переход права собственности на отчуждаемую или приобретаемую недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), т. е. совершить для комитента соответствующую сделку. В дореволюционном русском праве недвижимые вещи вообще не считались «товаром» в смысле объекта любых «торговых сделок» (а не только договора комиссии): «с точки зрения русского права выражение «товар» приложимо лишь к движимым вещам»[161]. Думается, что этот вывод вполне «приложим» и к современной ситуации.