Вещное право

Действующие нормы о виндикационном иске (ст. 301 и 302 ГК РФ), почти дословно воспроизводящие правила ст. 151 и 152 ГК РСФСР 1964 г., целиком рассчитаны на истребование из чужого незаконного владения только движимых вещей. Ведь виндикационный иск со времен римского права признается петиторным, т. е. требующим доказательства истцом своего титула на вещь. Поскольку право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации, а в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация, спор «невладеющего собственника» (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею «несобственника» (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т. е. основываться на иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т. е. является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права, зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре права иного владельца), к чему, в конце концов, пришла и судебная практика[162].

В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в должной мере не осознано ни отечественным законодательством, ни цивилистической доктриной, ни правоприменительной практикой.

3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые вещи

Жилищное, вслед за ним и гражданское законодательство признают самостоятельными и притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в коммунальных квартирах[163], а судебная практика по аналогии приравняла к ним и нежилые помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25)[164]. Более того, Концепцией развития гражданского законодательства РФ предложено объявить как жилые, так и нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав, представляющими собой «конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования», хотя еще в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе прямо указывалось, что «помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения» и является вещью «исключительно в юридическом смысле этого слова»[165] подобно упоминавшимся выше res incorporates Гая. В настоящее время п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ) прямо относит жилые и нежилые помещения к недвижимым вещам.

В действительности, конечно, жилые и нежилые помещения являются не отдельными, самостоятельными недвижимыми вещами – объектами права собственности, а лишь составными частями юридически неделимых вещей – домов (зданий). Об этом ясно свидетельствует как невозможность их использования в отрыве от общего имущества дома, так и физическая общность составляющих их стен и перекрытий. Признание помещений самостоятельными вещами ведет не только к прекращению права собственности на дом в целом, но и к юридическому исчезновению домов (зданий) как единых вещей – объектов прав, или, как сказано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64, к «утрате зданием правового режима объекта недвижимости». Из содержания п. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 1, 2 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 вытекает, что многоквартирные жилые дома (здания) юридически теперь представляют собой лишь совокупность отдельных недвижимых вещей – приватизированных квартир (комнат) или помещений и общего имущества здания (включающего находящийся под зданием земельный участок), также ставшего отдельным, самостоятельным объектом вещного права общей собственности, который, однако, не является ни отдельной недвижимостью, ни даже сложной вещью, ибо как целое не может быть объектом сделок (оборота). Этот подход, впервые прямо обоснованный в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, нашел поддержку и в современной литературе[166].