Вещное право

Единые недвижимые комплексы, участвующие в обороте в качестве неделимых недвижимых вещей, согласно ст. 133.1 ГК РФ представляют собой совокупности различных (в том числе недвижимых и движимых) вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и (или) технологически. К ним, в частности, относятся так называемые линейные объекты – железные дороги, линии электропередач, трубопроводы, линейно-кабельные сооружения связи и т. п. Таким единым объектом был также признан стадион как совокупность земельного участка и находящихся на нем спортивных и вспомогательных сооружений[152]. От простой совокупности отдельных вещей и от сложных вещей единые недвижимые комплексы отличает наличие между составляющими их объектами неразрывной физической и технологической взаимосвязи, превращающей их в единые вещи (например, установки по добыче или переработке нефти). При возможном разделе на составные части такие комплексы утрачивают свое первоначальное хозяйственное назначение и не могут использоваться для достижения тех целей, для которых они были созданы. Наличие же в их составе зданий и сооружений, расположенных как на одном, так и на нескольких земельных участках, а главное – регистрация в государственном реестре единого права собственности на всю совокупность составляющих их объектов (ч. 1 ст. 133.1 ГК РФ) ведут к признанию их едиными недвижимыми вещами[153]. Поэтому названные и другие «недвижимости по закону» приобретают правовой режим недвижимости не в силу своих физических свойств, а в силу необходимости государственной регистрации прав (титулов) на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В ряде европейских правопорядков выделяется еще один, третий вид недвижимых вещей – «недвижимое имущество в силу своего назначения», под которыми понимаются вещи, помещенные собственником на земельный участок для его обслуживания и эксплуатации, либо «навсегда присоединенные к нему собственником», т. е. составляющие элементы его хозяйства, а также сельскохозяйственные животные и земледельческие орудия, семена, урожай на корню и плоды, не снятые с дерева, голуби в голубятнях и кролики в садках, ульи, чаны, бочки и иное имущество, находящееся в составе фермерского хозяйства (ст. 518–520, 524 ГК Code civil)[154]. В соответствии с абз. 1 § 94 BGB семена с момента их посева и растения с момента посадки становятся «существенными составными частями» недвижимости и, утратив качества самостоятельных вещей, лишаются оборотоспособности. Очевидно, что и эти объекты также получают правовой режим недвижимости не по своей «физической природе», а по воле законодателя, в данном случае стремящегося поддержать единство имущественного комплекса, составляющего фермерское хозяйство.

Таким образом, понятие и содержание категории «недвижимость» в решающей мере определяются правовым режимом соответствующих объектов, установленным тем или иным правопорядком, а вовсе или, во всяком случае, далеко не только их природными, естественно-физическими характеристиками и свойствами. Конститутивным признаком всех видов недвижимости по мере развития имущественных отношений становится не их физически «прочная связь с землей», а необходимость государственной регистрации вещных прав на эти объекты для обеспечения безопасности их оборота.

Иначе говоря, следует исходить из того, что недвижимость – категория юридическая, а не физическая, и главное ее свойство – не физическая «неотрывность» от земли[155], а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей (ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[156]), призванная облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев. Такой подход, например, требует, чтобы строение на земельном участке, являющееся незавершенным (или самовольно построенным), до момента его государственной регистрации в качестве недвижимости рассматривалось как движимая вещь, что нашло прямое законодательное закрепление в ряде современных правопорядков, развивающихся на пандектной (германской) основе (например, в ч. 1 ст. 13 Закона Эстонии 1993 г. о введении в действие и применении Закона о вещном праве).