Вещное право

Законодатель (не только отечественный) вынужден рассматривать жилые помещения как самостоятельные объекты вещных прав (недвижимые вещи) исходя из особых социально-экономических, а не юридических соображений, устанавливая для них специальный правовой режим «жилищной собственности» (подробнее об этом см. далее, § 2 гл. 6 настоящей работы). В отечественном правопорядке появление «жилищной собственности» связано с широкомасштабной приватизацией жилья, преследовавшей в первую очередь фискальные и политические цели (создание массового слоя собственников, переложение на население бремени содержания жилищного фонда и т. п.). В соответствии с этим правовым режимом объектом права собственности граждан были признаны занимаемые ими квартиры и другие жилые помещения (включая отдельные комнаты в коммунальных квартирах) (ст. 288 ГК РФ, ст. 15–17 ЖК РФ), а объектом их общей долевой собственности – «общее имущество дома» (п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ), в состав которого включены различные составные части этого дома (не являющиеся самостоятельными вещами) и земельный участок, на котором расположен такой дом.

При этом сами квартиры и другие жилые помещения стали не только самостоятельными недвижимыми вещами, но еще и «главными вещами» в отношении «общего имущества дома», рассматриваемого в качестве «принадлежности главной вещи». Ведь теперь согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 2 и 4 ст. 37 и п. 3 и 5 ст. 42 ЖК РФ «общее домовое имущество – спутник права собственности на жилое помещение, не имеющий самостоятельной судьбы и следующий за главной вещью – жилым помещением»[167]. При этом в состав «общего имущества» входит и земельный участок, также ставший «принадлежностью главных вещей» – квартир и других жилых помещений. Как уже отмечалось, в судебной практике, а теперь и в законе, аналогичный правовой режим получили и нежилые помещения, ставшие объектами бурно развивавшегося «оборота нежилых помещений».

В европейском континентальном праве «жилищная собственность» (Wohnungseigentum) рассматривается в качестве одного из важных способов решения жилищной проблемы, ради которого в некоторых случаях приходится отказываться от определенных классических постулатов. Это прежде всего касается квартиры как составной части жилого дома, правовой режим которой должен подчиняться вещно-правовому «принципу присоединения» (Akzessionsprinzip), в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещного права, всегда следует юридической судьбе «своей» вещи (§ 93 BGB, ст. 642 ШГК).

В результате этого жилые помещения в силу своей социальной значимости приобретают особый вещно-правовой режим: не будучи самостоятельными вещами в строгом смысле слова, они приравниваются к недвижимости жилищным законом, т. е. признаются им недвижимыми вещами, которые физически и юридически неразрывно связаны с общим имуществом дома (включающим земельный участок). В результате этого единая недвижимая вещь (жилой дом и (или) земельный участок) юридически разделяется на отдельные части и «общую часть», каждая из которых становится самостоятельным объектом вещного права (единоличной или общей собственности), а их гражданско-правовой режим характеризуется неразрывным соединением названных вещных прав.

Данное положение не должно, однако, распространяться на нежилые помещения, которые, будучи составными частями зданий (юридически неделимых недвижимых вещей), могут передаваться только в пользование (на обязательственно-правовом, а не на вещно-правовом титуле) субъектам права общей собственности на здание (сособственникам), арендаторам и т. п. К сожалению, отечественное законодательство и правоприменительная практика пока склоняются к иному пути: приравниванию правового режима жилых и нежилых помещений путем признания тех и других самостоятельными недвижимыми вещами, при этом максимально удаляясь от классических подходов (в частности, от вещно-правового «принципа присоединения»). Этот путь чреват появлением не только новых искусственных конструкций, но и новых юридических проблем.

4. Предприятие как объект гражданских прав

В соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятие считается имущественным комплексом и одновременно недвижимой вещью. Предприятие как имущественный комплекс состоит из юридически разнородных объектов гражданских прав – движимых и недвижимых вещей, прав и обязанностей (долгов), исключительных прав (на коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания). В состав предприятия могут входить корпоративные права (принадлежащие ему акции или доли участия в капитале коммерческих корпораций), а также «клиентелла» (goodwill), т. е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства[168].