Все географические карты лгут

В большинстве регионов муниципалитет рассчитывает годовую ставку налога на недвижимость, умножая оценочную стоимость строения и участка земли на установленный для данной зоны коэффициент. Этот коэффициент определяется на основе суммарной стоимости зданий и земли, а также расходов местных органов власти на содержание школ, административного аппарата, социальную поддержку и выплаты, а также обслуживание долгов. Оценочная стоимость каждого участка является в конечном счете чьим-нибудь представлением о том, сколько он стоит. В районах с «полной оценочной стоимостью» это представление совпадает со справедливой текущей рыночной ценой недвижимости. В других районах оценочная стоимость составляет установленный процент от рыночной. Но на такие оценки часто влияют и другие факторы, например политические.

Оценочная практика сильно разнится. В некоторых юрисдикциях строго применяются определенные инструменты, или формулы, основывающиеся на ряде измерений в отношении недвижимой собственности: размере участка земли, общей площади дома, количестве спален и ванных комнат. В других областях эти объективные критерии проходят еще и через субъективные фильтры оценщиков или оценочных комитетов. Поскольку местоположение недвижимости является важнейшим фактором ее стоимости, то оценщики, не следующие раболепно указанным формулам, разумеется, будут учитывать в своих оценках красивый окружающий ландшафт и другие менее конкретные факторы, а также последние суммы сделок по расположенным поблизости объектам.

Поскольку цены недвижимости со временем меняются в связи с инфляцией, новыми удобствами и неудобствами, а также меняющимися представлениями о том, какие районы благоприятны для проживания, а какие – не очень, оценщики обычно проводят больше времени, переоценивая старые объекты, чем определяя стоимость новых. В некоторых районах такая переоценка происходит ежегодно или с определенной регулярностью – раз в два, три или четыре года, тогда как в других районах она осуществляется лишь спорадически по усмотрению оценщика.

На практике распространена еще и переоценка, совершаемая при продаже недвижимости или ее структурных изменениях – например, добавлении еще одной комнаты или камина. В таких районах оценка стоимости осуществляется обычно в пользу долго живущих в данном населенном пункте собственников, которые приобрели недвижимость давно и не проводили в ней никаких существенных улучшений. Постоянные переоценки были бы для таких людей невыгодными, особенно если окружающая их природная и социальная среда не ухудшилась. Поскольку давние жители городов и поселков обычно регулярно участвуют в выборах и настроены против новых процедур переоценки, которые могут быть и более верными, избранный оценщик недвижимости или такой же оценщик, назначенный муниципалитетом или мэрией, с большой долей вероятности станет отражать их интересы. Результатом становится схема оценки, с юмором названная «Макнуть новичка» или «Добро пожаловать, незнакомец!».

Однако на оценки недвижимости, как и на решения по зонированию участков, могут быть поданы апелляции. В больших муниципальных образованиях подача таких апелляций может потребовать услуг адвоката. В небольших городках и поселках, в которых скорее переоценивается недвижимость «новичков», дело обстоит проще – существует так называемый ежегодный день жалоб, который может растягиваться на неделю или на месяц. Жители обращаются в местное оценочное бюро с «жалобами», то есть с протестами на сделанные по их недвижимости оценки. Однако успех апелляции будет зависеть не от жалоб на некомпетентность оценщика или стоимость и качество услуг муниципальных органов, а от способности убедительно продемонстрировать, что стоимость оценки не отвечает действительности. Если говорить коротко, домовладелец должен осуществить некоторые исследования.

Рис. 7.5. Карта, изображающая ваш дом и близлежащие объекты для сравнения

Начать лучше всего с самого офиса оценщика. Во многих местах информация о его деятельности доступна в режиме онлайн. Для того чтобы показать, что оценка вашей собственности завышена, вы можете сравнить ее установленную стоимость со стоимостью других объектов недвижимости в округе, особенно домов, похожих на ваш. Приходите в офис оценщика с адресами объектов, историю оценки которых вы хотели бы изучить. Сотрудники оценочного бюро помогут вам найти описание каждого объекта и историю его оценки. Обычно эти материалы содержат данные о существенных улучшениях недвижимости и ее специфических характеристиках, указывают площадь земельного участка, жилую площадь дома и, возможно, площадь комнат. Если оценка вашего жилища принципиально не отличается от оценки похожих домов, то и дела никакого поднимать вам не стоит, – но считайте себя удачливым, если с самого начала отношение к вам будет благоприятным. Если оценка вашей собственности значительно превышает оценку подобных соседних домов, то выигранная апелляция может сэкономить вам немало денег, особенно если вы рассчитываете прожить в этом микрорайоне много лет.