Zeckendorf

Мы договорились, и я принес миссис Фокс чек на 500 000 долларов из банка "Чейз" в качестве первого взноса. Она взяла мой чек. Она прочитала его. Посмотрев мне в глаза, она разорвала его на мелкие кусочки.

"Ева, в чем дело?"

Банк "Чейз" отправил моего мужа в тюрьму. Это их очередной трюк. Вы просто их агент по сговору! Я покончила и с вами, и с ними, и со всеми остальными!" С этими словами она исчезла в глубинах своей квартиры.

Мне потребовалось три дня, чтобы уговорить ее встретиться со мной снова. На этот раз я принес чек из Bankers Trust. Она взяла его. Западный берег Шестой авеню теперь был прорван, Рокфеллер-центр расширялся на запад. Шестая авеню теперь была сертифицированной страной бума.

Однако мой следующий шаг на Шестой авеню в центре города пришелся на Бродвей, 120, недалеко от оконечности Манхэттена. One-twenty было самым большим зданием в центре города. Построенное в 1940 году, до вступления в силу нового зонирования, оно вмещало в себя больше квадратных футов офисных площадей, чем любое другое нью-йоркское здание, построенное до или после него. Это означало, что, будучи заполненным, оно могло приносить огромную прибыль. Здание находилось в государственной собственности, основными владельцами были Wertheim & Co. Мы купили его за десять миллионов долларов наличными - рыночную цену акций, плюс бонус в виде 8,5 миллиона долларов в долговых обязательствах Webb & Knapp. Эти облигации, единственные необеспеченные долговые обязательства, которые Webb & Knapp когда-либо выпускала, стали причиной нашего банкротства в 1965 году, но тогда сделка была только на пользу.

Используя Гавайскую технику, мы смогли очень выгодно разделить различные части собственности. В конце концов, у нас осталась только плата. Эта плата приносила 875 000 долларов в год, причем около 525 000 долларов уходило на погашение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой, первоначально составлявшего четырнадцать миллионов долларов и принадлежавшего компании John Hancock Life Insurance Co.

Тем временем на Шестой авеню, к северу от моего собрания Time-Life, компания Equitable Life Insurance Co. приобрела западный квартал Шестой авеню между Пятьдесят первой и Пятьдесят второй улицами для строительства нового здания штаб-квартиры. Через агентов они также приобрели и снесли все здания, кроме одного, в квартале на противоположной стороне авеню. На этом участке планировалось построить спекулятивное офисное здание, но в 1958 году дело затянулось из-за того, что ресторан Тутса Шора был арендован на семь лет вперед. Тутс отказался от продажи за 750 000 долларов, отверг миллион и презрительно фыркнул на предложение в 1,2 миллиона. Агенты "Эквитейбл" готовились строить вокруг Тутса, ждать, пока закончится срок его аренды, а потом вышвырнуть его вон. Но тут произошло новое событие: Департамент страхования штата Нью-Йорк решил, что Equitable концентрирует слишком много капитала на одном участке Шестой авеню и граничит со спекуляцией. Одно дело - построить здание штаб-квартиры на одной стороне авеню, но возводить спекулятивное здание на другой стороне улицы - это не очень хорошо для Олбани. Страховые компании не должны заниматься спекуляцией. Эти тихие переговоры с Олбани означали, что Equitable придется продать свою долю или, по крайней мере, продать право аренды земли на Шестой авеню. Если бы компания продала аренду земли, то риск, связанный со зданием, взял бы на себя кто-то другой, а Equitable получила бы "добро" от своих чиновников в Олбани.

Тем временем я пришел к выводу, что Нью-Йорку очень нужен новый отель: с тех пор, как был возведен "Уолдорф", в городе не было построено ни одного отеля. Место для Equitable на Шестой авеню, прямо рядом с Рокфеллеровским центром , было идеальным, подходящим как для деловых путешественников, так и для туристов. Более того, гостиница здесь помогла бы поддержать ночную жизнь в этом районе. Я позвонил руководству Equitable и спросил, что они хотят получить за свой комплекс. Они ответили, что это обошлось им в шестнадцать миллионов долларов. Они хотели бы получить 5½ процента прибыли от этих инвестиций, что составляет 880 000 долларов. Это было вполне ожидаемо, и я спросил, имеет ли для них значение, получают ли они доход непосредственно от собственности на Шестой авеню или от какой-нибудь другой безопасной собственности. Они ответили, что не имеет значения, откуда поступают деньги, лишь бы это был безопасный доход.

Тогда я предложил обмен. Мы отдадим им плату за 120-й Бродвей, заработав на нем 875 000 долларов, а они, в свою очередь, отдадут нам плату за квартал Шестой авеню; 120-й Бродвей был действующим бизнесом и очень безопасным; они согласились на обмен.

К этому времени сумма закладной John Hancock на 120 Broadway снизилась до двенадцати миллионов долларов. Чтобы "Эквитейбл" могла беспрепятственно получить 875 000 долларов из гонорара, мне пришлось бы дать им двенадцать миллионов долларов, чтобы погасить закладную. Мы собрали эти и другие деньги благодаря визиту в страховую компанию Prudential.