Zeckendorf

Наш первый крупный строительный проект, 1407 Broadway, несмотря на первый и самый тревожный кризис, оказался феноменально успешным. В то время, когда мы приобрели этот дом, 1407 Broadway представлял собой пустующий, частично раскопанный участок. Первоначальный участок и здание освободились после смерти двух эксцентричных сестер Вендель. Здание было продано Луису В. Абронсу, успешному строителю и торговцу недвижимостью, который в былые времена, когда я был сотрудником Леонарда Гэнса, имел офисы в том же здании, что и мы, на Мэдисон-авеню, 285. Позже Абронс продал свою фирму на пике роста как рынка недвижимости, так и фондового рынка, чтобы возглавить компанию под названием General Realty and Utilities Corporation, публично финансируемую Lehman Brothers. Они собрали около тридцати пяти или сорока миллионов долларов оплаченного капитала и занялись приобретением, развитием и финансированием недвижимости, а также участвовали во втором ипотечном рынке. В начале 1940-х годов Абронс купил недвижимость Вендела от имени частного синдиката. К началу войны эта группа снесла здание и частично раскопала участок, но дефицит и контроль военного времени приостановили дальнейшие работы. Так яма и простояла до тех пор, пока проницательный брокер Сэм Хирш не пустил в ход свое воображение и энергию.

Чтобы объяснить, что произошло дальше, я должен рассказать о двух основных и смежных отраслях - текстильной и швейной промышленности Нью-Йорка. Торговые и административные офисы большинства текстильных предприятий тогда располагались на Уорт-стрит, которая находится к северу от финансового района Уолл-стрит, но к югу от Гринвич-Виллидж и Канал-стрит. Швейная промышленность, сосредоточенная между Тридцать пятой и Сороковой улицами рядом с Седьмой авеню, была основным заказчиком текстильных производителей. Постоянный рынок продавцов сохранялся, потому что в отрасли доминировала небольшая группа семейных фабрик на юге. Те фабрики, которые не принадлежали семьям, контролировались менеджерами, которые были их друзьями. Это была сплоченная социальная структура, как янки, так и южан. У членов этих концернов были свои офисы, частные клубы и столовые на Уорт-стрит. Некоторые из этих зданий с железными фасадами и красивыми решетками сохранились до сих пор. Внутри они отделаны самыми лучшими панелями, столярными изделиями, каминами, традиционными картинами и старинной мебелью, которые можно найти во всем городе. Эти текстильщики старой закалки, давно обосновавшиеся в социальной и экономической среде, приятно напоминающей 1800-е годы, по понятным причинам не желали переезжать в верхний город и становиться современными. Несмотря на это нежелание, в отрасли наметилось новое движение. Многие технически устаревшие компании были прижаты к стенке, и новые группы инвесторов брали их под контроль. Другие инвесторы создавали совершенно новые концерны. Очевидно, что старый порядок, подвергшийся нападению, должен был приспосабливаться, приближаясь и становясь более отзывчивым к своему рынку - швейной промышленности. Именно поэтому Хирш и другие считали, что текстильная промышленность может быть созрела для массового переезда в верхний город.

Однако проект оставался в подвешенном состоянии до 1948 года, когда Хирш позвонил и сказал, что хотел бы со мной встретиться. Он явился с планами нового здания на Бродвее, 1407, и списком арендаторов, которые в письмах о намерениях или иным образом сообщили, что будут заинтересованы в переезде. Берлингтон Миллс, Юнайтед Мерчантс энд Мануфактуринг, Спрингс Миллс и многие другие уже подписали предварительные договоры. Абронс, которому принадлежал участок, хотел выйти из игры и просил за него 4,5 миллиона долларов, или примерно сто долларов за квадратный фут, что, как мне показалось , было очень недорого. Однако Хирш был всего лишь брокером, и ему нужны были твердые доказательства финансовой поддержки, чтобы убедить возможных арендаторов и долгосрочных кредиторов в том, что проект будет реализован. Если бы ему удалось получить акционерное финансирование, это, в свою очередь, позволило бы получить первичное ипотечное финансирование. Казалось, было мало сомнений в том, что проект может быть реализован, если мы обеспечим его финансированием за счет собственных средств. Я спросил его, что ему нужно.

"Мне нужен миллион долларов".

"Поможет ли письмо с согласием выделить миллион долларов на представление документов?"

"Так и будет".

Я вызвал своего секретаря и написал Хиршу гарантийное письмо на миллион долларов. В обмен на это он должен был выполнить работу, взять комиссионные и получить двадцать пять процентов от сделки. Конечно, у меня не было миллиона наличными; кассовый остаток Webb & Knapp составлял менее 400 000 долларов, но деньги я всегда мог найти.

Позже Хирш спросил, не буду ли я возражать, если в сделке примет участие кто-то еще. Я спросил, кто. "Билл Розенвальд хочет войти. Он один из Розенвальдов, владеющих состоянием Sears Roebuck. Его адвокаты и некоторые другие тоже присоединятся".