Земельное право. Общая часть

В зависимости от способа образования земельного участка предусмотрены различные виды оснований и процедур образования земельных участков. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проект межевания территории; 2) проектная документация лесных участков; 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Основанием преобразования земельных участков являются сделки соответствующего вида.

Уникальные характеристики земельного участка (с п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»): вид объекта (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения его в государственный реестр; описание местоположения границ земельного участка; площадь, определяемая в соответствии с требованиями Закона о кадастре.

Определение уникальных характеристик земельного участка позволяет идентифицировать земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе подтверждает существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждает прекращение существования такого недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона о кадастре) (схема 3).

Схема 3. Схема расположения земельного участка и кадастровый паспорт: юридическая связь

Осуществление кадастрового учета земельного участка подтверждает завершение процедуры образования земельного участка как объекта недвижимости (схема 4). Изменение уникальных характеристик земельного участка может явиться основанием изменения кадастровых сведений об объекте либо снятия объекта с учета. Изменение дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих сведений об изменении объекта. Так, кадастровый учет земельного участка сохраняется при изменении сведений о площади земельного участка (п. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

Изменение адреса объекта недвижимости (подп. 7 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре) и иных дополнительных характеристик земельного участка является основанием для внесения в государственный реестр объектов недвижимости соответствующих изменений. Такие изменения вносят в заявительном порядке либо в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости. Учет адреса правообладателя осуществляется на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре документов для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Схема 4. Содержание решения об утверждении схемы расположения земельного участка и кадастрового паспорта

Оператор федеральной информационной адресной системы, осуществляющий ведение государственного адресного реестра, в течение не более чем пять рабочих дней со дня внесения в государственный адресный реестр сведений о присвоении адресов объектам адресации, об изменении или аннулировании адресов объектов адресации направляет в орган кадастрового учета соответствующие сведения для внесения в государственный кадастр недвижимости (п. 3.2 ст. 15 Закона о кадастре).

Осуществление кадастрового учета земельного участка является условием совершения сделок с ним. Отражение уникальных характеристик земельного участка в договоре, предметом которого является земельный участок или право пользования им, подтверждает достижение соглашения сторон относительно предмета договора, что является условием признания договора заключенным.

На практике распространены споры, вызванные наличием противоречий сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости и правоустанавливающей документации на земельный участок. Эти споры обусловлены различными причинами – внесением недостоверных сведений в государственный кадастр недвижимости в силу ошибочных действий кадастрового инженера, технической ошибкой при осуществлении кадастрового учета, наличием противоречий в сведениях документов, определяющих правовой режим земельных участков (градостроительных регламентов, проектах планировки территории, актов предварительного согласования предоставления земельных участков). Преодоление данных противоречий требует установления соотношения правообразующих актов различной юридической силы в части определения уникальных характеристик земельных участков.