Земельное право. Общая часть

В римском праве отрицалась возможность применения к земельным участкам таких способов первоначального приобретения права собственности, как переработка вещи и смешение вещей. Данные способы приобретения не предусмотрены в отношении земельных участков и действующим законодательством.

Соединение вещей представляет собой такой способ приобретения права собственности, когда одна вещь присоединялась к другой, в результате чего становилась ее составной частью. По римскому праву на присоединенную вещь возникало право собственности у собственника основной вещи. Отсюда и было выведено правило «Superficies solo cedit» – строение следует за землей. Именно данное правило является первоначальной основой отраслевого принципа земельного законодательства – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов[60].

В земельном праве современного периода получили закрепление основания прекращения права, которые были признаны и римским правом, а именно: физическая гибель вещи; отказ собственника от своего права собственности; лишение собственника права собственности, не учитывая его волю. При этом отдельные из этих положений, прежде всего гибель имущества, применительно к такому специфическому объекту, как земельный участок, не обеспечены механизмом реализации в силу закрепления в законодательстве пространственной модели определения правовых характеристик земельного участка. В современном понимании земельный участок не включает качественные характеристики, как уникальные признаки объекта. Следовательно, говорить о гибели земельного участка можно только в случаях, когда изменяется описание границ и иных уникальных характеристик земельного участка, предусмотренных ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных названным Законом.

Важное значение для современного регулирования земельно-имущественных отношений в России имеет рецепция римского права в части введения в систему вещных прав на земельные участки такого вида прав, как сервитут. Сервитут представляет собой ограниченное право пользования чужим земельным участком. Устанавливался он для целей обеспечения доступа к дорогам, водным объектам, инженерным сооружениям. Только для этих случаев предусматривалась возможность пользования чужим имуществом в виде земельного участка. В римском праве признавались два вида сервитутов – личный сервитут (устанавливался в пользу конкретного лица) и земельный сервитут (устанавливался в отношении земельного участка как объекта права). Последний устанавливался в отношении любого лица, которое будет являться собственником соседнего земельного участка. Именно земельный сервитут обладал свойствами ограниченного вещного права, которому свойствен режим следования юридической судьбе обремененного им имущества.

В условиях римского права самостоятельным объектом гражданского оборота являлись ограниченные вещные права, предполагавшие долгосрочное право пользования земельным участком – эмфитевзис и суперфиций. Данные права могли отчуждаться и переходить по наследству. Эмфитевзис предусматривал право сельскохозяйственного использования земель, суперфиций вводился для целей строительства на земельном участке. По объему правомочий данные права были весьма близки праву собственности, поскольку включали правомочие распоряжения правом на земельный участок. Некоторые характеристики данных прав позволяли выявить сходство с сервитутом, поскольку данные правомочия также предполагали пользование чужим земельным участком. В современном понимании ограниченные вещные права (постоянного бессрочного пользования и сервитут) различаются исключительно по объекту обременения. Постоянное (бессрочное) пользование предоставляется в отношении свободных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Сервитут вводится в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, а также земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и принадлежащих юридическим или физическим лицам на основе ограниченного вещного права или обязательственного права. В этом состоит принципиальное отличие предусмотренной действующим законодательством модели сервитута от правовой модели, признанной римским правом, исключавшей право строительства на земельном участке.