Земельное право. Общая часть

Понятие о вещных правах было развито на основе разработки правовой модели деления вещей на движимые и недвижимые. В России первое упоминание о недвижимых вещах содержится в Указе «О единонаследии» от 21 марта 1714 г.[53] До введения данного правового понятия существовали виды владений – вотчинное, поместное, подворное, тягловое. Вотчинное землевладение признавалось собственностью, поместное являлось платой (окладом) за службу При этом землевладение предполагалось поместным, если землевладелец не докажет свое право собственности на землю[54]. Возникновение деления вещей на движимые и недвижимые было обусловлено задачей обеспечения государственного надзора за оборотом земель ввиду общественной важности данного объекта. Государство создавало для недвижимости особые формы передачи, особые «начала наследственного преемства»[55]. Регулирование отношений по поводу недвижимости было обусловлено особой фискальной целью. Учитывалось также значение владения недвижимостью как меры избирательного ценза и показателя кредитоспособности лица, обладающего недвижимым имуществом. Именно поэтому вводился особый порядок отчуждения и обременения недвижимости, устанавливался порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Поскольку основной предпосылкой деления вещей на движимые и недвижимые явилась именно социальная значимость недвижимости, а природные свойства объекта являлись лишь правовой характеристикой, позволяющей идентифицировать такой объект, законодательство в ряде случаев приравнивало к недвижимым вещам отдельные виды социально значимых объектов (денежные капиталы). С другой стороны, строения, которые по своим природным характеристикам соответствовали признакам недвижимости, могли рассматривать как движимое имущество (строение на чужой земле)[56]. Используя названную условную классификацию вещей, к объектам недвижимости в начале прошлого столетия право относило не только земельные участки и объекты, прочно с ними связанные, но также ограниченные вещные права на чужие вещи – чиншевое право, сервитут, пожизненное владение землей, оброчное содержание на казенных землях. Вещным правом признавался также залог, в силу чего относился к недвижимости. При этом залог рассматривался как придаточное право к обязательственному требованию и в этом качестве признавался разновидностью движимого имущества[57].

В противоположность римскому праву, которое было основано на принципе свободного усмотрения собственника в осуществлении любых незапрещенных законом действий в отношении своего имущества (свобода усмотрения), пандектное право вводило триаду правомочий собственника, которыми определялись формы реализации права собственности на недвижимое имущество. Дифференциация названных форм в отношении недвижимого имущества имела важное значение для установления способов и форм ограничения права собственности на недвижимое имущество.

Рецепция римского права в странах романо-германской системы проявилась также в установлении различного правового регулирования порядка возникновения вещных прав на недвижимость в зависимости от способа приобретения права. Они подразделяются на производные и первоначальные. К производным способам относятся все формы передачи вещи, при которой одно лицо передает вещь другому лицу, именно с целью передачи права собственности на нее[58]. К первоначальным способам относились захват бесхозяйственной вещи, приобретение права собственности по давности владения, переработка вещи, соединение и смешение вещей.

Таким образом, римское право признавало законным владение в силу захвата бесхозяйной вещи. Однако бесхозяйной признавалась только такая вещь, которая не имела собственника либо собственник отказался от вещи. Вещь, которую потеряли или спрятали, не признавалась бесхозяйной. Второе ограничение состояло в запрете приобретения права на вещь, изъятую из гражданского оборота. Действующее земельное законодательство исключает признание земельных участков бесхозяйной вещью в силу действия правила о презумпции государственной собственности на земельные участки, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ).

Приобретательная давность рассматривалась в условиях римского права в качестве основания возникновения права собственности на недвижимость в силу признания возможности существования бесхозяйных земельных участков. В праве учитывался период, необходимый для того, чтобы собственник мог заявить о своих правах (отыскать имущество). В римском праве в отношении недвижимых вещей, к которым относилась и земля, были установлены самые длительные сроки давности – 10 лет, если оба лица проживали в пределах одной провинции, и 20 лет – в пределах разных провинций[59].