Земельное право. Общая часть

Земельный участок является самостоятельным объектом земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ.

Земельный участок (как объект права собственности и иных прав на землю) – недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Правовая характеристика земельного участка как объекта недвижимости включает установление индивидуализирующих признаков земельного участка, позволяющих идентифицировать его в качестве объекта имущественных отношений, и его дискреционных свойств, на основе которых осуществляется установление специфического правового режима земельного участка.

Публичная значимость земельных участков является предпосылкой выделения его из системы обычного имущества и признания за данными объектами статуса имущества особого рода, режим которого подлежит государственному регулированию. Данная особенность правового статуса земельных участков обусловила введение императивного регулирования порядка образования земельных участков.

Образование земельных участков представляет собой совокупность действий, совершаемых собственниками земельных участков или земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по определению местоположения границ земельного участка на местности, осуществляемую в рамках подготовки документов для кадастрового учета земельного участка в качестве объекта недвижимости (схема 1).

В действующем законодательстве не получило ясного отражения правовое значение процедуры образования земельного участка в системе юридических фактов, порождающих права на земельные участки. В связи с этим в литературе высказываются мнения относительно возможности признания документов, определяющих местоположение границ земельного участка при его образовании в качестве оснований возникновения права на земельный участок. Так, перераспределение земель и земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой или с земельными участками, находящимися в частной собственности, регулируемым нормами, содержащимися в гл. V.4 ЗК РФ, предлагается рассматривать в качестве основания возникновения прав на участки[64]. Однако правовое регулирование оборота земельных участков исключает возможность возникновения права на земельный участок до его признания в качестве объекта недвижимости в порядке кадастрового учета. В связи с этим возникновение права на земельный участок до осуществления его кадастрового учета законом запрещено. При этом действующее законодательство признает юридическую силу документов, оформленных до введения в действие Закона о кадастре (1 марта 2008 г.), содержащих описание местоположения границ земельного участка.

Схема 1. Способы образования земельных участков

В зависимости от статуса объекта, из которого осуществляется образование земельного участка, выделяют два вида процедур образования:

• первичное образование, при котором земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в т. ч. образование искусственного земельного участка на водном объекте, находящемся в федеральной собственности;

• преобразование земельного участка, при котором земельный участок образуется из земельного участка, находящегося в частной собственности. Преобразование земельного участка осуществляется одним из способов, установленных п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, а именно, посредством раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка (схема 2).

Схема 2.Порядок образования земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для целей предоставления земельного участка

Нормативную правовую основу образования земельных участков составляет гл. 1.1 ЗК РФ, Федеральный закон от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».