Земельное право. Общая часть

Также к ограниченным вещным правам римскими цивилистами относилось и залоговое право. Залоговое право – право на обращение взыскания, когда обязательство обязанным лицом не исполнено. В ходе развития римского права форма залога дважды была изменена. Изначально это была сделка, именуемая «fiducia cum creditore». По этой сделке обязанное лицо передавало кредитору вещь на праве собственности, в качестве обеспечения по обязательству. И только в случае исполнения обязательства указанная вещь возвращалась должнику. Следующей формой залога стал «pignus». В данном случае вещь передавалась лишь в держание, владение. Все последствия сохранялись, как и в первоначальной форме залога. И только после сложилась третья форма залога в римском праве – «hypotheca». Вещь, выступающая в качестве залога, оставалась у должника со всеми вещными правами на нее. И только в случае неисполнения обязательства у кредитора возникало право истребования заложенного имущества из собственности должника. Все три формы залога применялись и к земельному участку, как объекту гражданского оборота[61].

Право собственности на землю до отмены крепостного права признавалось только в виде вотчинных владений. Однако с отменой крепостного права в 1861 году также не произошло принципиальных изменений земельного строя, поскольку приобретение земельного участка в собственность было ограничено условиями выполнения публичных повинностей и требованием получения согласия общины на выдел земельного участка. Право крестьян приобретать земельные участки в собственность были формальным. В связи с отсутствием правовых норм, регламентировавших полноценное право собственности на землю в переходный период, вводился такой вид вещных прав, как чиншевое право. Чиншевик (владелец) обладал всеми тремя правомочиями собственника, но отличительной чертой от права собственности являлось то, что он был обязан отдавать верховному владельцу постоянно определенного размера оброк, платеж или исполнять повинность. Иногда могла быть установлена обязанность чиншевика получать согласие верховного владельца на реализацию того или иного правомочия (как правило, это было исключением). Подобного рода формы права существовали и во Франции (цензива), и в Германии (наследственное оборонное держание), и в Польше (чиншевое право).

Предусматривался вид прав, обеспечивавших возможность застройки земельного участка с правом долгосрочного пользования застройщиком в отношении возведенного объекта – право застройки. Право застройки признавалось ограниченным вещным правом. Под ним понималось вещное право, наследственное и отчуждаемое право владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений.[62] Право застройки имело вещный характер и могло выступать объектом сделок, направленных на отчуждение права. Данное право также предполагало возможность владельческой защиты от посягательств третьих лиц. Законом был предусмотрен минимальный срок 36 лет, и максимальный – 99 лет. Наличие свойства самостоятельного объекта гражданского оборота, который не мог быть ограничен законом или договором, выступало отличительной характеристикой права застройки. Право застройки не прекращалось в связи со смертью правообладателя и переходило по наследству по закону или по завещанию. Специфика содержания данного права состояла в том, что у собственника оставалось только право распоряжения земельным участком. Владение и пользование осуществлял застройщик. Данные правомочия были присущи праву застройки по закону и не подлежали ограничению соглашением сторон. Согласно нормам закона право застройки могло быть наложено только на пустой участок и исключительно для возведения строения на нем. В отличие от современного регулирования вещных прав, праву застройки была присуща еще одна особенность. Данное право, подобно обязательственным правам, возникало только на основании договора. Застройщик не приобретал право собственности на земельный участок, однако был собственником в отношении всех возведенных им строений. Преимущества данного права высоко оценивают сторонники современной реформы гражданского законодательства. Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается закрепить в Гражданском кодексе Российской Федерации право застройки в форме суперфиция как ограниченного вещного права[63].

Современное понимание системы вещных прав на земельные участки основано на представлениях о дифференциации объектов недвижимого имущества, выявлении и учете природных характеристик и составных частей и принадлежностей земельного участка. С учетом представлений о единстве судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов определяется система вещных прав на земельные участки, основания возникновения и перехода прав, ограничения права собственности на земельные участки.

4.2. Понятие земельного участка как недвижимого имущества