Жилье в кредит

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

2.2. Виды ипотечных кредитов

Выдаваемые на территории нашей страны кредиты под залог недвижимости неоднородны по своему содержанию. И если законодательно прописано лишь две разновидности ипотеки – в силу закона и по договору (в нашем случае они не имеют существенного различия), то на практике разнообразие предоставляемых кредитов призвано удовлетворить вкусы и потребности даже искушенных потребителей. Банковской практикой выработано несколько схем ипотечного жилищного кредитования, разработаны различные производные кредиты, позволяющие каждому выбрать себе кредитный продукт по душе.

Традиционно на российском «кредитном пространстве» сложились следующие схемы ипотечного жилищного кредитования, в основу которых положен определенный порядок погашения полученного кредита:

1) кредит с постепенным увеличением выплат;

2) кредит с «шаровым» платежом;

3) двухшаговый ипотечный кредит;

4) ипотечные кредиты с участием.

И это при том условии, что не делается каких-либо разграничений относительно сроков предоставления кредитов, процентов по ним.

По кредиту с постепенным увеличением выплат процентная ставка и срок фиксированы, но расчет платежей предусмотрен таким образом, что в первые годы платежи меньше, а в последующие – возрастают.

Кредит с «шаровым» платежом предусматривает крупный итоговый «шаровый» платеж основной суммы долга и накопленного процента по истечении определенного срока действия кредита или в конце срока кредитования. Бывают кредиты с шаровыми платежами, в которых до последнего момента не надо платить проценты, а возвращать только основной долг. Другая разновидность – когда, наоборот, в течение срока кредитования заемщик осуществляет платежи только по процентам, а основной долг за кредит выплачивает в конце срока. Третий вариант – возврат процентов и частичный возврат основного долга в течение срока кредитования, а в конце выплачивается оставшаяся часть долга [1] .

Двухшаговый ипотечный кредит – это кредит с фиксированной процентной ставкой и однократным ее изменением до наступления срока окончательного погашения.

Ипотечные кредиты с участием применяются в случаях кредитования покупки недвижимости, которую предполагается сдавать внаем. В такого рода случаях кредитор не только получает платежи по кредиту и проценты, но и часть дохода от использования или продажи предмета залога. Подобное возможно при условии, если есть соответствующая оговорка в кредитном договоре.

2.3. Ваши помощники на рынке ипотеки