Жилье в кредит

Как уже ранее отмечалось, ипотечный кредит отличается от иных видов, как минимум, двумя особенностями: целевой направленностью и способом обеспечения. Именно они во многом и предопределяют порядок его оформления.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) подача заявления в банк (или иную кредитную организацию, обладающую соответствующим разрешением на проведение кредитных операций). На данном этапе вам надлежит внимательно изучить предлагаемые условия, оценить свои шансы, выбрать конкретную схему кредитования, подготовить необходимые и требуемые документы. Кредитор в свою очередь произведет оценку вашей платежеспособности. По ее результатам банк принимает решение в одобрении заявки и последующей выдаче кредита, либо, наоборот, в отказе в его оформлении;

2)  поиск квартиры . С того момента как кредитор утвердил вашу заявку на получение кредита, вам необходимо в течение ближайших месяцев подобрать интересующую вас квартиру. Целесообразно это сделать до момента обращения в банк. Однако в этом случае вы должны быть абсолютно уверены в успехе задуманного вами мероприятия. Следует иметь в виду, что не каждый продавец будет согласен на продажу своей квартиры по ипотеке, так как существует ряд существенных особенностей, затрагивающих при этом его интересы;

3)  извещение в кратчайшие сроки кредитора (банка) о результатах своих поисков . Здесь вы должны предоставить имеющуюся техническую документацию на выбранную квартиру, предварительный договор с ее продавцом, иные сведения, имеющие существенное значение для окончательного решения вопроса в предоставлении вам кредита. Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить. Целесообразно осуществлять оценку в составе комиссии оценщиков, в которой представлены как ваши, так и интересы банка. Кроме того, в состав ее участников должны входить и независимые оценщики. Однако на практике дела обстоят несколько иначе. Одни банки прибегают к услугам независимых оценщиков, заключая с ними разовые договоры на возмездное оказание услуг, другие наоборот, имеют в штате своих сотрудников аккредитованных оценщиков, которые оценивают все объекты недвижимости, приобретение которых кредитует банк;

4)  утверждение кредитором выбранного предмета покупки после проведения оценки выбранной квартиры и соотношения ее рыночной стоимости с вашими платежными возможностями;

5)  оформление и заключения кредитного договора (является основным этапом сделки). В договор об ипотеке стороны включают следующие условия:

– предмет ипотеки;

– цена передаваемого в ипотеку помещения;

– существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

– размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

– срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

– указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

– требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

Договор об ипотеке является трехсторонним, включающим отношения купли-продажи жилого помещения, кредита на приобретение этого помещения и его залога в обеспечение возврата кредита. Поэтому текст договора должен включать обязательства:

а) продавца по отношению к покупателю;

6) банка (иной кредитной организации) по отношению к покупателю;

в) покупателя по отношению к продавцу;

г) покупателя по отношению к кредитной организации.

Продавец и кредитная организация не связаны взаимными правами и обязанностями. В этом состоит особенность данного трехстороннего договора, что не всегда учитывается в практике составления договоров. Иногда они формулируются так, что обязательства покупателя перед продавцом трудно отличить от его обязательств перед банком (что может негативно сказаться на интересах последнего);