Антикризисная книга Коммерсантъ\'a

сентябре по сравнению с августом рост составил 17 %), примерно до 33 тыс. объектов. В

некоторых сегментах, например в загородной недвижимости, продажи практически встали. «В

этой ситуации более актуально говорить не о доходах, а о расходах агентств», – констатирует

Ольга Пономарева, директор департамента маркетинга агентства недвижимости Доки.

Риэлтеры запутались в целой паутине обстоятельств, порожденных финансовым кризисом.

Потенциальные инвесторы не могут или не хотят вкладываться в квартиры, банки в

большинстве своем свернули ипотечные программы, а продавцы пока не спешат особо снижать

цены на квартиры. ПО данным Инком-недвижимости, за последние два месяца цены снизились

только на 3,3 %. Средняя стоимость 1 кв. м сейчас составляет $8200, что все еще недоступно

для большинства потенциальных покупателей. «Избалованные» растущим рынком риэлтеры

оказались совершенно не готовы к такому «застою». Есть жертвы.

Первыми не выдержали дискаунтеры – агентства недвижимости, завлекающие клиентов

низкой стоимостью услуг.

С 1 ноября приостановил деятельность Агент 002, принадлежащий совладельцу компании

Вимм-Билль-Данн Михаилу Дубинину. «Это превентивная мера, мы пошли на опережение

процесса», – уверяет генеральный директор Агента 002 Леонид Меньшиков.

Официально сообщается, что агентство взяло паузу до «окончания кризиса», после чего

восстановит работу. Но участники рынка сомневаются, что это возможно. «Хорошие агенты

устроятся в других компаниях и не ввяжутся снова в эту авантюру», – говорит Михаил Куликов.

Агент 002 не одинок. Его коллега по рынку Тактик & практик, «дочка» МИАНа, закрыл четыре

из пяти своих офисов. Еще один дискаунтер Открытая компания, аффилированная с

Бест-недвижимостью, о закрытии официально не объявляла, практически уже не

функционирует.

Против дискаунтеров обернулись их по-спортивному низкие цены, которые не позволили

накопить «жирок» на случай ледникового периода. Такие агентства работали на грани

рентабельности, рассчитывая компенсировать низкие доходы от каждой сделки их большим

количеством. Но покупатели, ожидая, что недвижимость подешевеет как минимум на 10 %, не

видят смысла экономить сейчас 2 % на услугах посредников.

Крупные игроки пока держатся, но явно не за счет управленческих талантов своих

менеджеров.

«Агентства, аффилированные с крупными девелоперами, в большинстве своем неэффективны

как бизнес-единицы, и владельцы пытаются вывести их хотя бы в ноль», – рассказывает

Евгений Скоморовский, совладелец компании Century 21 Запад.

Под крупными риэлтерскими агентствами обычно подразумевают так называемую «большую

четверку», контролирующую около трети рынка: АН МИАН, Инком-недвижимость, Миэль-недвижимость и Бест-недвижимость. Сейчас они существуют в рамках холдингов.

Прибыльность таких подразделений не является самоцелью – основной доход уже многие годы

приносят их старшие братья-девелоперы.

Пока что «большая четверка» и другие похожие структуры на жизнь не жалуются: девелоперское подразделение спасет собратьев даже в случае затяжного кризиса на

вторичном рынке. Правда, оно же утянет их на дно, если (скорее когда) девелоперам самим

придется нелегко – при отсутствии продаж и возможности реструктурировать кредиты. По

словам Аркадия Литовского, при таком раскладе падут даже самые крупные аффилированные

со строителями риэлтеры.

Аффилированным агентствам будет тяжелее, чем независимым, еще и потому, что их позиция

в случае конфликтов с родственниками-девелоперами явно проигрышная. Девелоперы

заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость не упали. Риэлтеры, для которых

отсутствие сделок страшнее, чем даже меньший (в случае падения цен) размер комиссий, мечтают о снижении цен и возобновлении спроса. Акционерам таких холдингов нужно либо

максимально «разводить» строителей и продавцов, отправляя последних в свободное рыночное

плавание, либо выбирать, что приоритетнее. Выбор получается простой: девелоперское

направление до сих пор было примерно в десять раз прибыльнее риэлтерского.

«Олигарх покупает себе дом с помощью девочки Маши. Маша ему нравится, и он говорит: „Что

ты сидишь тут брокером? Давай откроем свое агентство недвижимости, это ведь такой хороший

бизнес“. Маша приводит с собой Лену и Наташу. Так и получаются новые агентства элитной

недвижимости», – рассказывает Ирина Могилатова, которая сама раньше была начальником

отдела продаж поселка «Антоновка», а теперь возглавляет брокерско-консалтинговую

компанию Tweed.

Бизнес это действительно «хороший». Инвестиции по олигархическим меркам смешные –около $300 тыс., а срок окупаемости и вовсе анекдотичный, в случае с Tweed – 2,5 месяца. На

кризис Могилатова смотрит оптимистично: «Наши риэлтеры работают на процентах, поэтому

издержки минимальны. Чтобы окупить затраты на существование, нам достаточно проводить

две сделки в месяц».

Правда, у специализации на элитной недвижимости есть и обратная сторона. Риэлтеры, работающие одновременно в разных ценовых сегментах, отмечают смещение спроса на