Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Перечень расходов будущих периодов и порядок их списания должен быть предусмотрен в приказе по учетной политике организации. Кроме этого, для отнесения фактически произведенных затрат к расходам будущих периодов необходим приказ по организации.

Пример

Организация-лизингополучатель заключила договор финансовой аренды с правом досрочного выкупа лизингового имущества. До окончания срока действия договора организация решила досрочно выкупить лизинговое имущество, заключила с лизингодателем соглашение о досрочном выкупе и перечислила досрочно лизинговый платеж в размере 2 360 000 руб. (в том числе НДС 360 000 руб.). Досрочно перечисленный лизинговый платеж учитывается в составе расходов будущих периодов и списывается в расходы в соответствии с графиком лизинговых платежей, который прилагается к договору финансовой аренды.

В связи с необходимостью учета в балансе досрочного лизингового платежа в качестве объектов расходов будущих периодов в организации был издан приказ следующего содержания.

В связи с произведенным досрочным лизинговым платежом в размере 2 360 000 руб., в том числе НДС 360 000 руб. (платежное поручение № 129 от 28.11.2004 г).

Приказываю:

1) учесть в составе расходов будущих периодов досрочный лизинговый платеж без НДС в размере 2 000 000 руб. на дату платежа – 28 ноября 2004 г.;

2) досрочный лизинговый платеж списывать в управленческие расходы в соответствии с графиком платежей;

3) контроль за исполнением настоящего приказа возложить на главного бухгалтера Гурова А. С.

Генеральный директор _________________________ Ломов А. П.

На основании этого приказа бухгалтер сделает 28 ноября 2004 г. проводки:

Дебет 97 «Расходы будущих периодов»,

Кредит 79 «Внутрихозяйственные расчеты» — 2 000 000 руб. – на сумму досрочного лизингового платежа (без НДС);

Дебет 19-1 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»,

Кредит 79 «Внутрихозяйственные расчеты» — 360 000 руб. – на сумму уплаченного НДС.

При решении вопросов налогообложения операций, связанных с арендой, лизингом и безвозмездным пользованием, следует знать, что эти операции для целей налогообложения не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг).

Определение реализации для целей налогообложения содержится в п. 1 ст. 39 НК РФ: «Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу – на безвозмездной основе».

Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Под имуществом для целей налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ).

Работой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой имеют материальное выражение и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей организации и (или) физических лиц (п. 4 ст. 38 НК РФ).

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Поскольку операции по передаче имущества в аренду, лизинг или безвозмездное пользование не предполагают перехода права собственности на передаваемое имущество, то такая передача не является реализацией для целей налогообложения.

А вот взимание платы (в виде арендных или лизинговых платежей) с лица, которому передано имущество во временное владение и пользование (или только пользование), является для целей налогообложения доходом от реализации права владения и пользования.

Необходимо обратить внимание на то, что договоры, связанные с передачей имущества во временное владение и (или) пользование, не относятся к договорам на оказание услуг, так как при передаче имущества совершается единичное действие, которое нельзя приравнять к деятельности, указываемой в приведенном выше определении «услуги». Кроме того, как сказано в данном определении, при оказании услуги результаты деятельности потребляются в процессе этой деятельности. В случае договора, связанного с передачей имущества во временное владение и (или) пользование, получатель имущества вправе пользоваться им только после осуществления передачи имущества, а не в момент передачи. Указанные выводы мы сделали из буквального прочтения определения «услуги» для целей налогообложения, приведенного в п. 5 ст. 38 НК РФ.

Налогообложение арендных и лизинговых платежей, а также операций по выкупу имущества зависит от методов определения налоговой базы, выбранных налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

1.  Налог на добавленную стоимость. Согласно ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы в зависимости от принятой налогоплательщиком учетной политики для целей налогообложения является:

1) для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере отгрузки и предъявлении покупателю расчетных документов, – день отгрузки (передачи) товара (работ, услуг);

2) для налогоплательщиков, утвердивших в учетной политике для целей налогообложения момент определения налоговой базы по мере поступления денежных средств, – день оплаты отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг).

2.  Налог на прибыль . Глава 25 НК РФ предусматривает два метода определения налоговой базы

– метод начисления (ст. 271, 272 НК РФ) и кассовый метод (ст. 273 НК РФ).

Следует учитывать, что организации (за исключением банков) имеют право на определение даты получения дохода (осуществления расхода) по кассовому методу, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета налога на добавленную стоимость не превысила 1 млн руб. за каждый квартал.

Рассмотрим сущность двух методов (табл. 4).

Таблица 4. Методы определения налоговой базы