Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

в) не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ст. 612, 620 ГК РФ);

4) если арендодатель при заключении договора не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ст. 613 ГК РФ);

5) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615, 619 ГК РФ);

6) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право в судебном порядке потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616, 620 ГК РФ);

7) по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст. 619 ГК РФ):

а) арендатор существенно ухудшает имущество;

б) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

в) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

г) арендатор существенно нарушает условия договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

8) по иным основаниям, предусмотренным договором;

9) по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно в судебном порядке в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

а) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

б) арендатор существенно нарушает условия договора. Указанное основание для досрочного расторжения договора должно быть предусмотрено договором аренды;

10) по иным основаниям, предусмотренным договором.

Порядок расторжения договора: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

1.1.4. Правоотношения по договору аренды

Объекты аренды: из определения объектов аренды (ст. 607 ГК РФ) следует, что такими объектами являются любые непотребляемые вещи. Однако ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что федеральными законами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Кроме того, в отношении земельных участков и отдельных природных объектов федеральные законы могут устанавливать особенности сдачи в аренду. Так, особенности аренды земельных участков установлены Земельным кодексом (ст. 22), лесных участков – Лесным кодексом (ст. 31).

Сроки передачи имущества: арендодатель обязан передать арендатору имущество в срок, установленный договором. Если в договоре такой срок не установлен, то передача имущества должна быть произведена в разумный срок. В случае нарушения срока передачи имущества арендатор имеет право потребовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения (ст. 611 ГК РФ).

Недостатки переданного имущества: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества;

2) потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

3) потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

4) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

5) потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения части непокрытых убытков, которые он понес сверх расходов на устранение недостатков.

Арендатор, обнаружив недостатки имущества, должен известить об этом арендодателя. В извещении арендатор может:

1) потребовать от арендодателя устранить недостатки;