Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

2) уведомить арендодателя о намерении устранить недостатки за счет арендодателя.

Арендодатель, получив такое извещение, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

В следующих случаях, предусмотренных п. 3 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества:

1) недостатки были им оговорены при заключении договора аренды;

2) недостатки были заранее известны арендатору;

3) недостатки должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Права третьих лиц на переданное в аренду имущество: при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. При этом передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ст. 613 ГК РФ).

Последствия изменения сторон договора (ст. 617 ГК РФ):

1) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не влечет изменения или расторжения договора аренды;

2) в случае смерти гражданина-арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его наследнику на оставшийся срок действия договора (если иное не установлено законом или договором или если заключение договора не было обусловлено личными качествами арендатора).

Результаты использования арендованного имущества: арендатор должен использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договором аренды, т. е. по тому назначению, которое указано в договоре. Используя арендованное имущество, арендатор получает плоды, продукцию или доходы. В данном случае под «плодами» следует понимать некий результат от использования арендованного имущества: пользу, выгоду, получение дополнительных преимуществ, возможностей, прав и т. п. Согласно ст. 606 ГК РФ если указанные плоды, продукция, доходы получены в результате использования и арендованного имущества в соответствии с условиями договора, то они являются собственностью арендатора.

Сроки внесения арендных платежей: арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Обязанности арендатора по использованию арендованного имущества: арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ).

Передача арендованного имущества (прав по договору аренды) третьим лицам:

1) если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами, арендатор вправе с согласия арендодателя:

а) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем);

б) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

в) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

г) отдавать арендные права в залог;

д) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (ст. 615 ГК РФ).

Субаренда:

1) договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ст. 615 ГК РФ);

2) если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ);