Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

3) если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Ремонт и содержание арендованного имущества (ст. 616 ГК РФ):

1) капитальный ремонт производится арендодателем (если иное не установлено договором, законами, иными правовыми актами):

а) в срок, установленный договором;

б) при неотложной необходимости;

в) в разумный срок (если срок проведения ремонта не установлен договором);

2) если арендодатель не производит в установленные сроки капитальный ремонт имущества, то арендатор вправе по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

3) текущий ремонт имущества производит арендатор (если иное не установлено законом или договором аренды);

4) арендатор поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).

Улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ):

1) отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора;

2) договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, а расходы арендатора на эти улучшения подлежат возмещению арендодателем;

3) неотделимые улучшения могут производиться с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором);

4) при прекращении договора арендатор имеет право на возмещение неотделимых улучшений (если иное не установлено договором);

5) неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом);

6) улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Возврат имущества по окончании договора (ст. 622 ГК РФ):

1) арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

2) при несвоевременном возврате (или невозвращении) имущества арендатор вправе потребовать:

а) внесения арендной платы за все время просрочки;

б) выплаты неустойки, предусмотренной договором;

в) возмещения понесенных убытков, не покрываемых арендной платой и неустойкой, предусмотренной договором.

Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): законом или договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды арендованное имущество переходит в собственность арендатора. Выкуп может быть произведен до истечения срока действия договора при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением к договору аренды. В дополнительном соглашении стороны могут зачесть ранее уплаченные арендные платежи в счет выкупной суммы.

К выкупу арендованного имущества применяются положения о купле-продаже. В договоре аренды с правом выкупа или дополнительном соглашении к договору аренды должно быть согласовано условие о цене выкупаемого имущества, поскольку цена является существенным условием договора, при отсутствии которого договор аренды в части выкупа имущества или дополнительное соглашение не могут считаться заключенными. При включении условия о выкупе имущества в договор аренды необходимо согласовать:

1) примерную выкупную цену (или порядок определения такой цены);

2) порядок оформления перехода права собственности на имущество (подготовка необходимых документов, обязанность арендодателя передать такие документы арендатору и т. п.).

1.1.5. Аренда зданий и сооружений

Государственная регистрация договора:

договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).