Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Указание на объект аренды в договоре: в договоре аренды следует назвать определенный объект аренды. При этом должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Особенности договора аренды, предусматривающего переход права собственности к арендатору: если договор аренды имущества предусматривает в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Срок договора аренды: договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа управления лесным хозяйством (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от 1 года до 49 лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования (ст. 31 Лесного кодекса).

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (ст. 160 ГК РФ).

Если в договоре, срок действия которого регулируется законодательством, срок действия не установлен, то договор по истечении предельного срока прекращается (если ни одна из сторон на отказалась от договора до истечения предельного срока).

Арендная плата: порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ):

1) преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено законом или договором) при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору. До окончания действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый срок. Срок такого уведомления устанавливается договором аренды. Если в договоре аренды срок направления письменного уведомления не установлен, то его надо направить в разумный срок;

2) при заключении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон;

3) если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;

4) если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

б) потребовать в суде только возмещения таких убытков. Условия досрочного расторжения договора аренды:

1) если арендодатель не передал арендатору принадлежности и (или) документы, относящиеся к арендованному имуществу, что делает невозможным для арендатора использование имущества, то арендатор в судебном порядке может потребовать расторжения договора и возмещения ему убытков (ст. 611, 620 ГК РФ);

2) если арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре аренды срок (или в разумный срок при отсутствии в договоре условия о сроке передачи имущества), то арендатор в судебном порядке может потребовать расторжения договора и возмещения ему убытков (ст. 611, 620 ГК РФ);

3) арендатор вправе в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию этим имуществом, если эти недостатки:

а) не были оговорены арендодателем при заключении договора;

б) не были заранее известны арендатору;