Аренда недвижимости. Право. Налоги. Учет

Как указано в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии со ст. 433 ГК РФ.

Согласно информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года от 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с Законом № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно определению Конституционного Суда от 05.07.2001 г. государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Отказ в государственной регистрации прав, а также уклонение соответствующего органа от государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (арбитражном суде).

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). Таким образом, право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор. При этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен Законом № 122-ФЗ. Государственная регистрация – это формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавлицающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств.

Земельный участок под зданием (сооружением): согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если же в договоре нет указания на предоставленное арендатору право, то в соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ ему предоставляется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако согласно п. 3 ст. 652 ГК РФ это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.